రాష్ట్రంలో రెండేళ్లుగా సరికొత్త బిజినెస్.. ల్యాండ్ ఫైనాన్స్‌లో షాకింగ్ విషయాలు
దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో: రాష్ట్రంలో రెండేండ్లుగా సరికొత్త బిజినెస్ స్టార్ట్ అయింది. కొన్ని చిట్ ఫండ్స్, ఫైనాన్స్ కంపెనీలు సరికొత్త రూపాన్ని సంతరించుకున్నాయి. భూములను సేల్ డీడ్ చేసుకొని అప్పులు ఇవ్వడం ప్రారంభించాయి. అంతా గోప్యంగా వ్యాపారాన్ని కొనసాగిస్తున్నాయి. భూ ములున్నా అప్పు పుట్టకపోవడం, బ్యాంకులు అంతంతమాత్రంగానే రుణాలు ఇవ్వడంతో రైతులు ప్రైవేటు ఫైనాన్స్, వడ్డీ వ్యాపారులను ఆశ్రయించాల్సి వస్తున్నది.
చిట్స్, ఫైనాన్స్ కంపెనీల సరికొత్త రూపం
ఫైనాన్స్ కింద అప్పులు ఇవ్వడం ద్వారా అనేక లీగల్ ఇష్యూస్ తలెత్తుతుండడం, విపత్కర పరిస్థితుల్లో మారిటోరియం వంటివి విధిస్తుండడంతో ఇప్పుడు సరికొత్త రూపాన్ని సంతరించుకున్నాయి. ‘ల్యాండ్ ఫైనాన్స్’గా మారి గోప్యంగా తమ వ్యాపారాన్ని కొనసాగిస్తున్నాయి. కంపెనీలుగా కాకుండా వాటిలోని భాగస్వాములే విడివిడిగా లేదా ఉమ్మడిగా భూములకు అప్పులు ఇస్తున్నారు.
సేల్ డీడ్ తర్వాతే అప్పు
అప్పు కావాలంటే ప్రామిసరీ నోట్, బ్లాంక్ చెక్స్, ఇద్దరు సాక్ష్యుల సంతకాలు సరిపోయేవి. కానీ ఇప్పుడు వీటితో అప్పు పుట్టడం గగనమే. గడువు తీరిన తర్వాత చెక్కులు బ్యాంకులో డిపాజిట్ చేస్తే ఎలాగూ బౌన్స్ అవుతాయి. దాంతో కోర్టులో కేసులు వేయడం, ఏండ్లకేండ్లు తిరగడం, అడ్వకేట్ ఫీజు, సమయం వృథా అవుతుందని భావిస్తున్నారు. అందుకే ఇప్పుడు అంతా సేఫ్ జోన్‌లో ఉండేందుకు ఇష్టపడుతున్నారు. ఎవరికైనా అప్పు కావాలంటే తన ప్రాపర్టీని రిజిస్ట్రేషన్ చేయాల్సిందే. ప్లాట్ లేదంటే వ్యవసాయ భూమి అప్పు ఇచ్చే వ్యక్తి పేరిట సేల్ డీడ్ చేయాలి. ఆ రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చులు తీసుకునే అప్పులో నుంచే లెక్కిస్తారు. అంతా అప్పు తీసుకునే వారే చూసుకోవాలి. అగ్రికల్చర్ ల్యాండ్ సేల్ డీడ్ చేస్తే ముందే అక్కడికి వెళ్లి వివాదాలేమైనా ఉన్నాయేమోనని చెక్ చేస్తున్నారు.
ఎలాంటి గొడవలు లేకపోతేనే ప్రాసెస్ చేస్తున్నారు. ఖాళీ జాగాలైతే ఫెన్సింగ్ వేసి గేటుకు తాళాలు వేస్తున్నారు. ఆ కీస్ కూడా అప్పు ఇచ్చేవారి చేతిలో పెట్టాల్సిందే. ఫైనాన్స్ కంపెనీల్లో ప్రాసెసింగ్ ఫీజు ఎలాగైతే తీసుకుంటారో.. ఇక్కడేమో రిజిస్ట్రేషన్/స్టాంప్ డ్యూటీ ఖర్చులన్నీ వసూలు చేస్తున్నారు. ఏడాదా? రెండేండ్లా? మూడేండ్లా? ముందే మాట్లాడుకునే దాన్ని బట్టి బాండ్ పేపర్ రాసుకుంటున్నారు. ఆ గడువు తీరిందంటే భూమి/ప్రాపర్టీ సొంతం. ఎలాగూ ముందే సేల్ డీడ్ చేసుకుంటున్నారు. దాంతో ఎలాంటి మాటామంతీ అవసరం లేకుండానే ఫైనాన్షియర్స్ సొంతమవుతున్నాయి. గడువులోగా తీర్చాలంటే వడ్డీతో కలిపి మొత్తం చెల్లించాలి. అప్పుడు గానీ తిరిగి సేల్ డీడ్ చేసుకోలేరు. అప్పుడు కూడా స్టాంప్ డ్యూటీ భరించాల్సిందే. వడ్డీ తక్కువేం కాదు.. వందకు రూ.2 నుంచి రూ.3 వరకు వసూలు చేస్తుండడం విశేషం. అత్యవసరమైతే ఇంతకన్నా ఎక్కువే వసూలు చేస్తున్నారు.
రియల్ ఎస్టేట్ ఆఫీసుల్లోనూ బిజినెస్
లీగల్‌గా చిక్కుల్లేకుండా రిజిస్ట్రేషన్ చేయించుకొని సేఫ్ జోన్ ఫైనాన్స్ బిజినెస్ జోరందుకున్నది. దీంతో రియల్ ఎస్టేట్ ఆఫీసులు ల్యాండ్ ఫైనాన్షియర్స్‌గా మారుతున్నాయి. కొనడం, అమ్మడమే కాదు.. అత్యవసరమై వచ్చే వారికి బలవంతంగానైనా అప్పు ఇచ్చేందుకు రెడీగా ఉంటున్నారు. అయితే బహిరంగ మార్కెట్లో ఎకరం రూ.కోటి పలుకుతుందంటే రూ.50 లక్షలకు మించి ఇవ్వరు. వడ్డీతో కలిపి ఎలాగూ రెండేండ్లల్లో రూ.కోటి అవుతుంది కదా అని.. ముందే అప్రమత్తంగా వ్యవహరిస్తున్నారు. సేల్ డీడ్, ప్రామిసరీ నోట్, చెక్కులు.. ఇవన్నీ గోప్యంగానే ఉంచుతున్నారు. అప్పు తీసుకున్నోళ్లు తిరిగి చెల్లించకపోతే వారి ప్రాపర్టీ ఎలాంటి వ్యయప్రయాసలు లేకుండా ఫైనాన్షియర్ల సొంతమవుతుంది. అప్పు తీసుకున్న వ్యక్తి ఎక్కడికి వెళ్లినా న్యాయం దక్కే అవకాశమే లేదు. లీగల్‌గా ఎలాంటి హక్కుల్లేకుండా ప్రశ్నించే అవకాశం లేదు. ఈ వ్యాపారంలో పెట్టుబడులు పెట్టేందుకే పాత చిట్ ఫండ్, ఫైనాన్స్ కంపెనీల భాగస్వాములు ఆసక్తి చూపిస్తున్నారు. గ్రూపుగా ఏర్పడి ఈ దందాకు తెర తీశారు. ఐతే ఎక్కడా మార్కెట్లో భూములకు, ప్రాపర్టీస్‌కి లోన్లు ఇస్తామనే బోర్డులు మాత్రం కనిపించవు. అంతా సీక్రెట్ వ్యవహారమే. అంతర్గత అమ్మకాలే. తక్కువ పెట్టుబడి, అధిక లాభంగా ఈ దందా కొనసాగుతున్నది.
వివిధ కారణాలతో..
ఎలక్షన్ సీజన్‌లో రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం మందగించింది. అయితే అప్పటికే అప్పులు తెచ్చి పెట్టుబడి పెట్టిన మధ్య తరగతి వర్గాలపై వడ్డీల భారం పెరుగుతున్నది. ఇప్పటికిప్పుడు వారి చేతిలోని ప్రాపర్టీస్ అమ్మేందుకు అవకాశం లేకుండాపోయింది. కొనేందుకు ఎవరూ ముందుకు రావడం లేదు. ఎవరైనా వచ్చినా పెట్టుబడి కూడా వచ్చే అవకాశాలు కనిపించడం లేదు. అలాంటి వాళ్లు ల్యాండ్ ఫైనాన్షియర్స్‌ని ఆశ్రయిస్తున్నట్లు తెలుస్తున్నది. మధ్యలోనే ఎవరైనా కొనడానికి డీల్ కుదుర్చుకుంటే ఫైనాన్షియర్స్ చేతనే రిజిస్ట్రేషన్ చేసి అప్పులు తీర్చాలన్న యోచనలో ఉన్నట్లు సమాచారం. ఇంకొందరేమో పెళ్లిళ్లు చేసేందుకు అప్పులు చేస్తున్నారు. ఇక పీవోబీ జాబితాలో నమోదైన రైతుల పరిస్థితి అదే. అమ్మేందుకు వీల్లేకపోవడంతో ఫైనాన్షియర్స్ దగ్గర డబ్బులు తీసుకొని అగ్రిమెంట్ ఆఫ్ సేల్ డీడ్స్ రాసిస్తున్నారు. ఎప్పుడు రెవెన్యూ రికార్డుల్లో క్లియర్ అవుతుందో.. ఆ రోజు రిజిస్ట్రేషన్ చేసేటట్లుగా ఒప్పందాలు కుదుర్చుకుంటున్నారు. రంగారెడ్డి జిల్లాలో కందుకూరు మండలం ముచ్చర్లలో ఓ రైతు తన కూతురు పెళ్లికి ఫైనాన్స్‌లోనే రూ.15 లక్షలు అప్పు తీసుకున్నాడు. రెండేండ్లయినా రెవెన్యూ రికార్డుల్లో క్లాసిఫికేషన్ చేంజ్ చేయలేదు. దాంతో వడ్డీ తడిసిమోపెడయ్యింది. ఇలా అనేక మంది ఫైనాన్స్ డీడ్స్ కుదుర్చుకోక తప్పని అనివార్య పరిస్థితులు ఎదురవుతున్నాయి.
బ్యాంకుల్లో అవకాశం లేకపోవడంతోనే..
వ్యవసాయ భూమి లేదా ఇంటి స్థలాన్ని తనఖా పెట్టుకొని రూ.లక్షల్లో రుణాలు ఇచ్చేందుకు బ్యాంకులు సిద్ధంగా లేవు. ప్రముఖ కంపెనీలకైతే ఎకరాకు రూ.10 లక్షల వరకు కూడా ఇస్తారు. అదే సామాన్యులకైతే పంట రుణాల కింద గరిష్టంగా రూ.40 వేలే ఇస్తున్నారు. అక్కడ ఎకరం విలువ రూ.కోటి వరకు పలుకుతుందని బ్యాంకర్లకు తెలిసినా రూ.10 లక్షలు రుణం ఇచ్చేందుకు ససేమిరా అంటున్నారు. ఇక ఇంటి స్థలంపైనా అదే వరుస. రూ.లక్ష తెచ్చుకోవడం కూడా గగనమే. అత్యంత విలువైన భూమిని మార్ట్ గేజ్ చేసుకొని బహిరంగ మార్కెట్ ధరలో కనీసం సగం వరకైనా రుణాలు ఇచ్చే పరిస్థితులు ఉంటే బాగుంటుందని రైతులు అభిప్రాయపడుతున్నారు. అదే ప్రైవేటు ఫైనాన్షియర్స్ చేస్తుండడం వల్లే చాలా మంది వారిని ఆశ్రయిస్తున్నారు. బడా వ్యాపారులకు ఇచ్చే రీతిలోనే వ్యవసాయ భూములు, ఇంటి స్థలాలకు కూడా బ్యాంకులు రుణాలిచ్చే మార్గదర్శకాలు వస్తే ఎంతో మంది రైతులకు ఊరట కలుగుతుంది. ఈ ప్రైవేటు ఫైనాన్స్ ల దందాకు తెర పడుతుంది. తక్కువ వడ్డీకే(బ్యాంకుల్లో) రుణాలు పొందడం ద్వారా వారి ఆర్థిక స్వావలంబనకు తోడ్పాటు అందుతుంది.
