రియల్ ఎస్టేట్‌పై ‘111’ ఎఫెక్ట్.. ప్రీ లాంచ్ కంపెనీలకు చుక్కలే..!

జీవో 111 రద్దు అంశం రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో హాట్ టాపిక్‌గా మారింది. ఇక 84 గ్రామాల్లో యథేచ్ఛగా అనుమతులు వస్తాయేమో అంటూ ప్రచారం జరుగుతున్నది. దీంతో కోకాపేట, పుప్పాలగూడ, మణికొండ, ప్రగతి నగర్, బాచుపల్లి, మల్లంపేట, అమీన్ పూర్, గండిమైసమ్మ నిర్మాణంలోని ప్రాజెక్టుల్లో ధరలు తగ్గుతాయా? కనీసం కొత్త ప్రాజెక్టులు ఇక్కడొస్తాయా? అనే చర్చ నడుస్తున్నది. మరో వైపు దీని ప్రభావం మొత్తం ‘రియల్’ రంగంపై పడే అవకాశం లేదని వివిధ కంపెనీలు చెబుతున్నాయి. ఇన్వెస్ట్ మెంట్ పర్పస్ ఎంతదూరమైనా ప్లాట్లు కొనుగోలు చేసే వారుంటారని అభిప్రాయపడుతున్నాయి. ‘రియల్’ మార్కెట్‌లో మాత్రం ఆందోళన కనిపిస్తుండడం గమనార్హం.

దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో: జీఓ 111ను రద్దు చేస్తామని గతేడాది ఏప్రిల్ నుంచి ప్రభుత్వం ప్రకటనలు చేస్తున్నది. 84 గ్రామాల్లోనూ హెచ్ఎండీఏ నిబంధనలే వర్తిస్తాయని ఇటీవల కేబినెట్ తీర్మానించింది. విధి విధానాలను ఇంకా రూపొందించకపోయినా, మార్కెట్ మాత్రం ఆందోళనకు గురవుతున్నది. రద్దు ప్రభావం రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై పాక్షికంగానే ఉంటుందని, ముఖ్యంగా డెవలపర్స్‌పై ఎఫెక్ట్ పడుతుందని నిపుణులు పేర్కొంటున్నారు. ఆన్ గోయింగ్ ప్రాజెక్టుల్లో మొదటి 60 శాతానికి పైగా ఫ్లాట్లు అమ్మేశారు.

అంటే ప్రభావం పడేది మిగతా 40 శాతంపై మాత్రమే. అంతేకాకుండా త్వరలో ప్రాజెక్టులు ప్రారంభించాలనుకున్న కంపెనీలు, తమ డిజైన్లలో, నిర్ణయించిన ధరల్లో మార్పులు చేసుకోకపోతే ఇబ్బందులు తలెత్తే ప్రమాదమున్నది. జీవో 111 ప్రభావిత గ్రామాల్లో చేపట్టే ప్రాజెక్టుల్లో ధరలు తక్కువగా ఉంటాయని చాలా మంది భావిస్తున్నారు. అక్కడి ప్రాజెక్టులతో 25 నుంచి 50 శాతం వరకు ఫ్లాట్ల ధరలు తగ్గే చాన్స్ ఉందని, దీంతో ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్ వైపు డిమాండ్ తగ్గుతుందని అభిప్రాయపడుతున్నారు.

డిమాండ్ సృష్టించి..

ప్రస్తుతం హైదరాబాద్ పరిసరాల్లో 2 లక్షల ఫ్లాట్స్ అందుబాటులో ఉన్నాయని అంచనా. కానీ ఏటా 30 వేలకు మించి అమ్మే పరిస్థితి లేదు. అయినా ఇక్కడ అనూహ్యంగా భారీ ప్రాజెక్టులు కొలువుదీరాయి. ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్‌లో నిబంధనలేవీ లేకపోవడంతో ఇష్టారాజ్యంగా హైరైజ్ బిల్డింగ్స్ వచ్చేస్తున్నాయి. ఎక్కడెక్కడి నుంచో వచ్చిన బడా కంపెనీలు స్థానిక డెవలపర్స్‌ని ముంచేశాయి.

భారీ ప్రాజెక్టులతో హై రైజ్ అపార్ట్ మెంట్స్ నిర్మిస్తున్నారు. ఇక కొన్ని పేరుగాంచిన కంపెనీలు కూడా పునాది రాయి వేయకముందే అమ్మకాలు సాగిస్తున్నాయి. ప్రీ లాంఛ్ ఆఫర్ల కింద ముందే డబ్బులు గుంజేశాయి. యూడీఎస్ (అన్ డివైడెడ్ షేర్ ఆఫ్ ల్యాండ్) కింద ముందే స్థలాన్ని రిజిస్ట్రేషన్ చేసి డెవలప్ మెంట్ చేసుకున్న డెవలపర్లు ఉన్నారు.

కొన్ని బడా నిర్మాణ సంస్థలు తలపెట్టిన ప్రాజెక్టుల్లో అలా వసూలు చేసిన డబ్బులతోనే పనులు మొదలుపెట్టారు. కడితే ఫ్లాట్లు సేల్ అవుతాయో లేవోనని డెవలపర్ల భయం. ఈ సందిగ్ధంలో ఆన్ గోయింగ్ ప్రాజెక్టులకు జీవో 111 ఎత్తివేత అంశం కంటిమీద కునుకు లేకుండా చేస్తున్నది. ఏ ప్రధాన నగరంలో లేనట్లుగా హైదరాబాద్, శివారు ప్రాంతంలో 2 లక్షల ఇండ్లు అందుబాటులో ఉన్నట్లు అంచనా.

ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్‌లో నిర్మించ తలపెట్టిన భారీ ప్రాజెక్టులకు బ్రేకులు పడినట్లే. ఇంకాస్త దూరం వెళ్తే మోకిల, అజీజ్ నగర్ వంటి ప్రాంతాల్లో తక్కువ ధరకే ల్యాండ్స్ దొరుకుతాయి. అక్కడే భారీ ప్రాజెక్టులు చేపట్టడం ద్వారా ఇక్కడి కంటే సగం ధరలకే ఇండ్లు అందించే అవకాశం ఉన్నది. ఇదే భయం డెవలపర్స్ ను పట్టిపీడిస్తున్నది.

కష్టాలు తప్పవు

జీవో 111 ప్రాంతానికి పొరుగునే అత్యధిక ఆన్ గోయింగ్ ప్రాజెక్టులు ఉన్నాయి. 2019 నుంచి గత నెలలో ప్రారంభమైన అనేక బడా ప్రాజెక్టులు, విల్లాలు ఉన్నాయి. మరికొద్ది నెలల్లో అందుబాటులోకి వస్తాయనుకున్న కాలంలోనే జీవో 111 ఎత్తివేత అంశంపై ప్రభుత్వం క్లారిటీ ఇచ్చింది. ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్, కోకాపేట, పుప్పాలగూడ, గోపన్ పల్లి, నార్సింగి, ఖాజాగూడ, మంచిరేవుల, గండిపేట ప్రాంతాల్లో నిర్మిస్తున్న ప్రాజెక్టులే అతి పెద్దవి. మై హోం వంటి బడా సంస్థలు నిర్మిస్తున్న ప్రాజెక్టులు కూడా పొరుగునే ఉన్నాయి.

ఇప్పటికిప్పుడు జీవో ఎత్తేసి ఆ ప్రాంతంలోనూ నిర్మాణాలకు అనుమతులు జారీ చేస్తే ఈ ప్రాజెక్టులకు డిమాండ్ పడిపోతుందన్న ప్రచారం జోరుగా సాగుతున్నది. పైగా అన్ని సంస్థలు మధ్య తరగతి వర్గాలు కొనగలిగే ఫ్లాట్లు నిర్మించడం లేదు. 51 శాతం ఫ్లాట్లు హై ఎండ్ ఫ్లాట్లు ఉన్నాయి. అంటే నెలకు కనీసం రూ.లక్ష సంపాదించేటోళ్లు తప్ప ఇతరులెవరూ కొనడం అంత ఈజీ కాదు. మధ్య తరగతి వర్గాలు ఇంకా దూరం వెళ్లేందుకే ఆసక్తి చూపుతారని మార్కెట్ వర్గాలు చెబుతున్నాయి.

ప్లాట్లకు ఫుల్ డిమాండ్

జీవో 111 రద్దుతో రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై తీవ్ర ప్రభావం పడుతుందని, నార్త్ ఈస్ట్ లో ధరలు తగ్గుతాయంటూ ప్రచారం చేస్తున్నారు. నిజానికి ఈ ప్రభావిత 84 గ్రామాల్లో మధ్య తరగతి వర్గాలు కొనగలిగే స్థాయిలో ధరలు లేవు. గతేడాది ఏప్రిల్ నుంచి మూడింతలయ్యాయి. అంతకు ముందు కూడా అత్యధికంగా వ్యవసాయ భూముల ధరలు ఈ ప్రాంతంలోనే ఉన్నాయి.

పైగా ఏనాడో వీటిని పెద్దలు కొనుగోలు చేశారు. ఇప్పుడెవరైనా వెంచర్లు వేయాలన్నా ఇప్పటికే కొనుగోలు చేసిన సంస్థలకే సాధ్యం. పైగా ఆ ఏరియాకు వెళ్లి ప్లాట్లు కొనాలని, పెట్టుబడి పెట్టాలని నార్త్ ఈస్ట్ లో ఉన్న వాళ్లల్లో ఆసక్తి చూపించే వారి సంఖ్య నామమాత్రమే. ఇన్వెస్ట్ మెంట్ పర్సస్ లోనైనా ఎవరి సొంతూరి వైపు.. ఆ రహదారి వైపే ఆలోచిస్తారు. వారానికో, నెలకోసారి వారి స్థలాన్ని చూసి వచ్చేలా ప్లాన్ చేసుకుంటారు. జీవో 111 రద్దుతో భూముల ధరలు అన్నివైపులా తగ్గుతాయన్న అంచనా తప్పని రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలు చెప్తున్నాయి.

మొత్తం రియల్ ఎస్టేట్ కు సంబంధం లేదు -అల్లు వెంకటరెడ్డి, చైర్మన్, ఐ మార్క్ డెవలపర్స్

జీవో 111 రద్దుతో మొత్తం రియల్ ఎస్టేట్ కు సంబంధం ఉండదు. కేవలం 84 గ్రామాల్లోనే మార్పులొస్తాయి. ఇక్కడా, అక్కడా ధరలు తగ్గుతాయనడం అర్థం లేని వాదన. హైదరాబాద్ కి నలువైపులా మార్కెట్ ఎప్పుడూ ఉంటుంది. సిటీలో, సిటీకి దగ్గరలో స్థలాలు కావాలంటే సామాన్యులకు అందనంత ఎత్తులో ఉన్నాయి. అందుకే జహీరాబాద్, నారాయణఖేడ్ వరకు వెంచర్లు వెలిశాయి.

రద్దు ప్రభావం ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్, దాని చుట్టు పక్కలపై పడే అవకాశమున్నది. అక్కడ కూడా ఎప్పుడో ల్యాండ్స్ కొనుగోలు చేశారు. ధరలు పెరగడం వాళ్లకు సైతం లాభాలే వస్తాయి. ఇప్పటికే అమాంతంగా ధరలు పెంచేశారు. హైరైజ్ బిల్డింగ్స్ పై ప్రభావం ఉండొచ్చు. కొత్తగా చేపట్టే ప్రాజెక్టులపైనా ఉండొచ్చు. కానీ ఇతర ప్రాంతాల్లో ధరలు తగ్గుతాయనుకోవడం పొరపాటే. మేం డిఫరెంట్ కాన్సెప్ట్ తో ప్రాజెక్టులు చేపట్టాం. పెట్టుబడికి అనుకూలం. మధ్య తరగతి వర్గాలకు అందుబాటులోనే ధరలు ఉన్నాయి. అందుకే జీవో 111 రద్దు ప్రభావం మా ప్రాజెక్టులపై చూపదు.

ఏ ప్రభావం ఉండదు -చెరకు కరణ్ రెడ్డి, సీఈవో అండ్ ఫౌండర్, లావోరా గ్రూప్

రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై జీవో 111 రద్దు ప్రభావమే ఉండదు. రద్దు తర్వాత వెంటనే ఏదో జరిగిపోదు. చాలా టైం పడుతుంది. అందుకే లాస్ట్ ఇయర్ నుంచే రేట్లు చాలా పెరిగాయి. ఆ ఏరియాలో మిడిల్ క్లాస్ పీపుల్ కొనడం అంత ఈజీ కాదు. సిటీకి అన్ని వైపులా డెవలప్మెంట్ కి అవకాశమున్నది. ఇన్వెస్ట్ మెంట్ పర్పస్ లో స్థలాలు కొనే వారి సంఖ్య పెరిగింది. ఈ క్రమంలోనే కాస్త దూరమైనా సరే.. తక్కువ ధరకు వస్తాయనుకుంటే కొనుగోలు చేస్తున్నారు. ఫామ్ ల్యాండ్స్ పైనా పెట్టుబడులు పెరిగాయి.

ఈ జీవో రద్దుతో ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్ లో అధిక ధరలకు విక్రయించే ప్రాజెక్టులపై ఏమైనా కాస్త ప్రభావం పడొచ్చు. కానీ ఇంటి స్థలాలపై ఎలాంటి ఎఫెక్ట్ చూపించదు. శ్రీశైలం హైవే, చేవెళ్ల రూట్లో అనేక ప్రాజెక్టులు వస్తున్నాయి. ఇండస్ట్రియల్ గ్రోత్ ఉన్న వైపు వెంచర్లకు ఫుల్ డిమాండ్ ఉంటుంది. అందుకే శ్రీశైలం హైవేలో ఆమనగల్లుని దాటి పోయాయి. ఇంకా దూరం కూడా వెళ్లే అవకాశాలు లేకపోలేదు. మా ప్రాజెక్టులకు ఎలాంటి ఢోకా లేదు. గండిపేట, మోకిల వంటి ప్రాంతాలకు వెళ్లి స్థలాలు కొనే స్థాయి దాటింది.