మూడు, నాలుగు రోజుల్లో భూముల ధరల పెంపు.. లాభనష్టాలు ఎవరికీ..?

దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో: మరో 45 రోజుల్లో రాష్ట్రంలో భూముల ధరలు పెరగనున్నాయి. అయితే.. ప్రభుత్వం పెంచే ధరలు ఎవరికి భారం కానున్నాయి? ఎవరికి లాభం చేకూరనుంది? అనేది ప్రస్తుతం చర్చనీయాంశంగా మారింది. అటు అధికార వర్గాలు, ఇటు సివిల్ సొసైటీ, రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాల్లో హాట్ టాపిక్‌గా మారింది. ‌బహిరంగ మార్కెట్‌లో రూ.కోటి పలికే భూముల మార్కెట్ విలువ రూ.10 లక్షలు కూడా లేదు. అంటే ఏకంగా 90 శాతం బ్లాక్ మనీగా చెలామణి అవుతున్నది. ఒక్కో దగ్గర ఇది రూ.20 లక్షల వరకు సైతం ఉంది. స్టాంప్ డ్యూటీ సగానికే చెల్లించడం ద్వారా ప్రభుత్వ ఆదాయానికి గండిపడుతోంది.

దాంతోపాటు నిజాయితీగా సంపాదించిన సొమ్ముతో కొనేవారికి ఇబ్బంది తప్పదు. రూ.కోటి వెచ్చించి కొనుగోలు చేస్తే బ్యాంకు నుంచి రుణం పొందేందుకు వెళ్తే సగం రావడం లేదు. భూమి విలువ పడిపోతుంది. ఇప్పుడు వచ్చిన చిక్కల్లా నగదు రూపంలో స్వీకరించే రియల్టర్లకు, చెల్లించే కొనుగోలుదారులకే.. వేతన జీవులు, జీఎస్టీతో బిజినెస్ చేసే వ్యాపారులకు ఎలాంటి సమస్యా లేదు. రిజిస్ట్రేషన్ విలువ పెరిగితే బహిరంగ మార్కెట్ విలువలు పెరిగే అవకాశం పెద్దగా లేదు. మార్కెట్ విలువల రివిజన్‌పై రియల్ ఎస్టేట్, డెవలపర్స్, రైతులు, ఉద్యోగుల మధ్య భిన్నాభిప్రాయాలు ఉన్నాయి. అన్ని వర్గాలు లీగల్ పేమెంట్ల ద్వారా వ్యాపారం సాగించడం లేదన్న వాదన ముందుకొస్తున్నది.

ధరల పెంపు ద్వారా ప్రభుత్వానికి మాత్రం ఆదాయం రెట్టింపు కానుందని అధికార వర్గాల సమాచారం. ‌మూడేండ్ల​క్రితం మార్కెట్ విలువలను పెంచారు. ఆ పెంచిన ధరలను 2021 జూలై 22 నుంచి అమల్లోకి తెచ్చారు. ఇప్పుడు మరోసారి వడ్డించేందుకు యుద్ధప్రాతిపదికన ఏర్పాట్లు చేస్తున్నారు. మరో 15 రోజుల్లోనే రివైజ్డ్ రేట్లను ప్రజల ముందు పెట్టి అభ్యంతరాలను స్వీకరించనున్నారు. అయితే నాన్ అగ్రికల్చర్ ల్యాండ్స్ కంటే అగ్రికల్చర్ ల్యాండ్ రేట్లు భారీగా పెరగనున్నట్లు తెలిసింది.

ఓపెన్ మార్కెట్‌తోనే క్రయవిక్రయాలు

రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా వ్యవసాయ, వ్యవసాయేతర ఆస్తుల విలువలను పెంచుతున్నప్పటికీ స్లాబ్​విధానాన్ని అనుసరించడం లేదు. వ్యవసాయ భూముల ఓపెన్ మార్కెట్, రిజిస్ట్రేషన్ వాల్యూస్‌కి మధ్య చాలా తేడా ఉన్నది. రూ.2.25 లక్షలు ధర ఉండే ఏరియాల్లోనూ రూ.25 లక్షల నుంచి రూ.50 లక్షలు పలుకుతున్నాయి. ఉదాహరణకు నల్లగొండ జిల్లా నాంపల్లిలో ఎకరం మార్కెట్ విలువ రూ.2.25 లక్షలు ఉండగా, అది ఓపెన్ మార్కెట్‌లో రూ.50 లక్షల దాకా నడుస్తున్నది. యాదాద్రి జిల్లా సంస్థాన్​నారాయణపురం మండలం రాచకొండలో రూ.4.50 లక్షలు ఉండగా రూ.50 లక్షల దాకా నడుస్తున్నది. ఇలా ఎక్కడ చూసినా మార్కెట్ విలువ కంటే పది నుంచి 15 రెట్ల వరకు అధికంగా ఉన్నది. రాష్ట్రవ్యాప్తంగా ఎకరం రూ.10 లక్షలకు ఎక్కడైనా దొరుకుతుందా? అంటే వెతకడం కష్టతరంగా మారింది. ఏ మారుమూల ప్రాంతాల్లోనైనా కనీసం రూ.20 లక్షలకు తక్కువగా లేనే లేదు. అయితే.. ఏటా లక్షలాది లావాదేవీలు జరుగుతున్నా ట్రాన్సాక్షన్ అమౌంట్‌లో పది శాతానికి కూడా స్టాంప్ డ్యూటీ కట్టడం లేదన్నది వాస్తవం. మిగతా సొమ్మంతా నగదు రూపంలోనో, ఇంకో రూపంలోనో అమ్మిన వ్యక్తికి అందుతున్నది.

కాస్లీ ఏరియాల్లోనూ..

– 2021లో రంగారెడ్డి జిల్లా శేరిలింగంపల్లి మండలంలోని గఫూర్‌నగర్, గుట్టలబేగంపేట, ఇజ్జత్‌నగర్, ఖాజాగూడ, ఖానామెట్, మాదాపూర్, రాయదుర్గ్‌పాన్​మక్తాల్లో ఎకరం ధర రూ.9.68 కోట్ల నుంచి రూ.12.58 కోట్లకు పెంచారు. అయినా ఐదు రెట్లు అదనంగా నడుస్తున్నది.

– గతంలో రంగారెడ్డి జిల్లా గండిపేట మండలంలోని కోకాపేటలో రూ.1.50 కోట్ల నుంచి రూ.1.95 కోట్లు, రూ.1.75 కోట్ల నుంచి రూ.2.28 కోట్లకు, పుప్పాలగూడలో రూ.2 కోట్ల నుంచి రూ.2.60 కోట్లకు, రూ.2.50 కోట్ల నుంచి రూ.3.25 కోట్లకు పరిమితం చేశారు. నిజానికి ప్రభుత్వం వేలం పాటలు నిర్వహిస్తేనే ఎకరం రూ.60 కోట్ల దాకా పలికింది.

– ప్రస్తుతం సంగారెడ్డి జిల్లా అమీన్‌పూర్‌లో ఎకరం ధర రూ.1.12 కోట్లు, రూ.1.88 కోట్లు ఉంది. పటాన్‌చెరులో రూ.1.88 కోట్లు, రామచంద్రాపురంలో రూ.2.01 కోట్లు, తెల్లాపూర్‌లో రూ.3.77 కోట్లుగా ఉంది. ఇక్కడ కొన్ని ప్రాంతాల్లో మార్కెట్ విలువల కంటే పదింతలు నడుస్తున్నది.

– ఇలాంటి పరిణామాలను పరిగణనలోకి తీసుకొని మార్కెట్ విలువలను రివిజన్ చేస్తున్నట్లు స్టాంప్స్ అండ్ రిజిస్ట్రేషన్ శాఖ అధికారి ఒకరు ‘దిశ’కు వివరించారు.

సమాంతరంగా రేట్లు

జాతీయ, రాష్ట్ర రహదారులపై మండలం యూనిట్‌గా రేట్లను రూపొందించనున్నట్లు తెలిసింది. ఉదాహరణకు శ్రీశైలం హైవేపై తుక్కుగూడ, మంఖాల్, శ్రీనగర్, ఇమాంగూడలన్నీ మహేశ్వరం మండల పరిధిలోనివే. అయితే.. హైవే పైనున్న భూముల ధరల్లో వ్యత్యాసం ఉన్నది. ఇప్పుడు ఆ మండల పరిధిలోని భూముల ధరలన్నీ ఒకే విధంగా ఉండేలా చేస్తున్నారు. అలాగే కందుకూరు, కడ్తాల, ఆమనగల్లు మండలాల్లోనివి.. విజయవాడ రహదారిపైన కూడా చౌటుప్పల్, చిట్యాల మండలాలు యూనిట్లుగా ధరలు ఉండేటట్లు జాగ్రత్తలు తీసుకుంటున్నారు. వ్యవసాయ, వ్యవసాయేతర భూముల్లోనూ రేట్లు సమాంతరంగా ఉండేటట్లు చూడాలని ఉన్నతాధికారుల నుంచి సబ్ రిజిస్ట్రార్లకు మౌఖిక ఆదేశాలందాయి. దీనిని బట్టి చూస్తుంటే ఇటీవల బాగా అభివృద్ధికి జరిగిన ప్రాంతాల్లో భారీగానే ధరలు పెరిగే అవకాశం ఉంది. పల్లె, పట్నం అనే తేడా లేకుండా డెవలప్‌మెంట్ యాంగిల్‌లోనే ధరలు నిర్ణయించనున్నారు. కొన్ని ప్రాంతాల్లో రూ.కోట్లు పలికే భూముల ధరలు కనీసం 30 నుంచి 40 శాతం పెరిగే చాన్స్ ఉంది.

ప్రస్తుత వ్యవసాయ భూముల ధరలు(ఎకరం. రూ.లక్షల్లో)

జిల్లా మండలం గ్రామం మార్కెట్​విలువ

రంగారెడ్డి కడ్తాల కడ్తాల 39.20

రంగారెడ్డి కేశంపేట సంగెం 5.06

రంగారెడ్డి గండిపేట కోకాపేట 341.25

రంగారెడ్డి గండిపేట పుప్పాలగూడ 455.00

మేడ్చల్ ఘట్​కేసర్ అంకుషాపూర్ 34.30

సంగారెడ్డి అమీన్​పూర్ అమీన్​పూర్ 168.00

సిద్దిపేట మర్కుక్ ఎర్రబెల్లి 2.70

సిద్దిపేట మర్కుక్ పాములపర్తి 5.25

వికారాబాద్ బంట్వారం బంట్వారం 3.75

(ఈ విలువలు 50 నుంచి 100 శాతం వరకు పెరిగే అవకాశం ఉందని ఓ సబ్ రిజిస్ట్రార్ స్పష్టం చేశారు)