బడా కంపెనీల మోసం.. ప్రభుత్వానికి రూ.వేల కోట్ల నష్టం

దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో: ప్రభుత్వ ఖజానాకు ఆస్తుల రిజిస్ట్రేషన్ల నుంచి వచ్చే ఆదాయమే అతి పెద్ద వాటా. రాష్ట్రావతరణ తర్వాత ప్రభుత్వ సానుకూల విధానాలు రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి జవసత్వాలు నింపి, భవన నిర్మాణ కంపెనీలకు ఊరటనిచ్చింది. సింగిల్ విండో విధానానికి తెర తీసింది. కానీ రాజకీయ అండదండలు పుష్కలంగా ఉన్న కొన్ని బడా కంపెనీల ఎత్తుగడతో ప్రభుత్వ ఆదాయానికి భారీగా గండి పడుతోంది. నిబంధనలకు విరుద్ధంగా ఫ్లాట్ల అమ్మకానికి తెర తీయడంతో రాష్ర్ట రియల్ ఎస్టేట్​ రంగం తప్పుడు విధానాలకు కేరాఫ్‌గా మారింది. రెండు, మూడేండ్లల్లోనే రూ.వేల కోట్ల నష్టం వాటిల్లినట్లు సమాచారం. ఖజానాకు అందాల్సిన సొత్తు మధ్యలోనే మాయమవుతోంది.

ప్రధానంగా హెచ్ఎండీఏ పరిధిలో బడా భవన నిర్మాణ సంస్థలు అనుసరిస్తున్న విధానం చర్చనీయాంశంగా మారింది. రాజకీయ పలుకుబడి, మంత్రులతో విస్తృత సంబంధాలు కలిగిన సంస్థలే ఈ తప్పుడు పద్ధతులను ఆచరణలో పెట్టారన్న ఆరోపణలున్నాయి. ఫ్లాట్ల అమ్మకాలకు బదులుగా ప్రాజెక్టు కంటే ముందే అన్ డివైడెడ్ షేర్ ఆఫ్ ల్యాండ్(యూడీఎస్) విధానం దేశ వ్యాప్త రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో చర్చనీయాంశంగా మారింది. ఈ స్కాం గురించి అధికారులకు, ప్రభుత్వానికి తెలిసినా పట్టనట్లు వ్యవహరిస్తున్నారంటే చాలా కంపెనీల్లో రాజకీయ నాయకులు, వారి వారసులు, ప్రజాప్రతినిధులు ఉండడమే కారణం. కోరలు చాస్తున్న ఈ కుంభకోణం సోషల్ మీడియా సాక్షిగా సాగుతోంది. జీఎస్టీ, స్టాంపు డ్యూటీకి కన్నమేస్తున్న స్కాంపై ‘దిశ’ ప్రత్యేక కథనం.

యూడీఎస్ తో నష్టం

ఏదైనా ఆస్తి లావాదేవీల్లో జీఎస్టీ 5 శాతం, స్టాంపు డ్యూటీ 6 శాతం (మొత్తం 11 శాతం) లభిస్తోంది. ఒక ఫ్లాట్ ధర రూ.50 లక్షలు ఉంటే కనీసం రూ.5.50 లక్షలు వస్తుంది. అదే యూడీఎస్ విధానంలో ఫ్లాట్ కొనుగోలు చేస్తే 30 నుంచి 50 గజాల స్థలాన్ని రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తారు. దాంతో ప్రభుత్వానికి వచ్చే ఆదాయం రూ.50 వేలకు మించదు. అంటే ఒక్కో ఫ్లాట్ ద్వారా ప్రభుత్వానికి సుమారు రూ.5 లక్షల వరకు నష్టం వాటిల్లుతోంది. ఉదహరణకు కొల్లూరు ప్రాంతంలో ఎకరం స్థలంలో 100 ఫ్లాట్లు నిర్మిస్తున్నారనుకుంటే ఒక్కొక్కరికి యూడీఎస్ కింద 48.40 గజాల స్థలం రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తారు. అక్కడ గజం రూ.2 వేలుగా మార్కెట్ ధర ఉంది. దాని ద్వారా జీఎస్టీ, స్టాంపు డ్యూటీ కింద ఎంత వస్తుందో లెక్కేసుకోవచ్చు. అక్కడ కొన్ని సంస్థలు చ.అ. ధర కేవలం రూ.2400 మాత్రమే అని, అంటే కేవలం నిర్మాణానికి అయ్యే ఖర్చుతోనే ఫ్లాట్ వస్తుందని చెబుతుండడంతో ఆశతో ముందుగానే 100 శాతం డబ్బులు చెల్లించి యూడీఎస్ కింద సదరు స్థలాన్ని రిజిస్ట్రేషన్ చేయించుకుంటున్నారు. తర్వాత యూడీఎస్ పద్ధతిన కొనుగోలు చేసిన 100 మందితో భవన నిర్మాణ సంస్థలు డెవలప్​మెంట్​ అగ్రిమెంట్లు చేసుకుంటున్నారు. ప్రాజెక్టు పూర్తయినా మళ్లీ రిజిస్ట్రేషన్లు అవసరం లేదు. వారంతా యజమానులే కావడంతో ఫ్లాట్లు సొంతం చేసుకునే వీలుంది. ల్యాండ్ లార్డ్స్ కావడంతో బిల్డర్లతో ఫ్లాట్లు నిర్మించుకున్నట్లుగా అవుతుంది.

కనీసం రూ.25 వేల కోట్ల వ్యాపారం

హెచ్ఎండీఏ పరిధిలో యూడీఎస్ విధానంలో రెండు, మూడేండ్లల్లోనే కనీసం రూ.25 వేల కోట్లకు పైగా వ్యాపారం సాగినట్లు అంచనా. రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో విస్తృతంగా ప్రచారం చేసే బడా సంస్థలే ఈ వ్యాపారాన్ని సాగిస్తున్నాయి. ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్, మాదాపూర్, కొల్లూరు, నార్సింగి, నిజాంపేట, ఎల్బీనగర్, రామచంద్రాపురం, పుప్పాలగూడ, వట్టినాగులపల్లి ప్రాంతాల్లో యూడీఎస్ దందా జోరుగా సాగుతోంది. మార్కెట్లో చ.అ. ధర రూ.6 వేలుంటే యూడీఎస్ విధానంలో 100 శాతం ముందుగానే అడ్వాన్స్ చెల్లిస్తే రూ.4 వేలకే వస్తుందంటూ ప్రచారం చేస్తున్నారు. ప్రాజెక్టు పూర్తి చేసే కాలం నాలుగైదేండ్లు పెడుతున్నారు. ఎప్పుడు పూర్తి చేసినా ఇబ్బంది లేకుండా యూడీఎస్ కింద స్థలాన్ని రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తున్నారని దాంతో ఎప్పుడైనా అమ్ముకునే వీలుంటుందంటూ ఏజెంట్లు ప్రచారం చేస్తున్నారు. ప్రధాన కంపెనీల ప్రాజెక్టుల్లో ఫ్లాట్లుగా విక్రయించినవి ఎన్ని? యూడీఎస్ విధానంలో అమ్మినవి ఎన్ని..? అనే లెక్కలు తీస్తే ఎవరు ఖజానాకు గండి కొడుతున్నారన్న విషయం తేలిపోతుంది.

అంతా సోషల్ మీడియాలోనే..

యూడీఎస్ విధానంలో ఫ్లాట్లు లేదా స్థలాల క్రయ విక్రయాల దందా సోషల్ మీడియా వేదికనే సాగుతోంది. ప్రధాన కంపెనీలు వారి పేరు బయట పడకుండా జాగ్రత్త పడుతున్నారు. ఏజెంట్ల ద్వారా వాట్సాప్ ల్లోనే ప్రచారం చేస్తున్నారు. భవన నిర్మాణ సంస్థ గురించి పూర్తి వివరాలు పేర్కొంటున్నారు. హైదరాబాద్ లోనే టాప్ 5 బిల్డర్ అంటూ వినియోగదారులకు చెబుతున్నారు. ప్రాజెక్టు ప్రతిపాదిత స్థలానికి తీసుకెళ్లి పెద్దలతో భేటీ ఏర్పాటు చేస్తున్నారు. ఇటీవల ఎల్బీనగర్ ప్రాంతంలో ఓ బడా కంపెనీ పెద్ద ప్రాజెక్టుకు శ్రీకారం చుట్టింది. సువిశాలమైన స్థలంలో బహుళ అంతస్తుల భవనాన్ని నిర్మిస్తున్నట్లు ప్రచారం చేశారు. వేగంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న ఏరియాలో చ.అ. స్థలం ధర కేవలం రూ.4 వేలు అంటూ ఊదర గొట్టారు. దీంతో వందలాది మంది 100 శాతం డబ్బులు చెల్లించినట్లు సమాచారం. కొండాపూర్ లో మరో సంస్థ చ.అ. ధర రూ.4200 మాత్రమేనని పేర్కొంది. ఈ మేరకు బ్రోచర్లు వాట్సాప్ గ్రూపుల్లో చక్కర్లు కొడుతున్నాయి. కొన్ని కంపెనీలేమో వారి పేర్లతోనే పెద్ద ప్రకటనలు జారీ చేస్తున్నాయి. రాజకీయ పలుకుబడి కలిగిన కంపెనీలు ప్రీ లాంఛ్ ఆఫర్లను బహిరంగంగానే ప్రకటిస్తున్నాయి. ఎలాంటి అనుమతులు లేకుండా యూడీఎస్ విధానంలో క్రయ విక్రయాలు సాగుతుంటే అధికారులు మాత్రం పట్టించుకోవడం లేదన్న ఆరోపణలు వినిపిస్తున్నాయి.

ఫ్లాట్లకు బదులుగా స్థలం

హైదరాబాద్ పరిసరాల్లో కొనుగోలుదారులు ఫ్లాట్ల బదులు భూమిని కొనుగోలు చేస్తున్నారు. ఫ్లాట్లు కొనేవారు స్థలాన్ని కొంటున్నారు. అది కూడా గేటెడ్ కమ్యూనిటీల్లో, అపార్టుమెంట్లు, విల్లా ప్రాజెక్టుల్లో కూడా ఫ్లాట్లు, విల్లాల బదులు స్థలం కొనుగోలు చేస్తున్నారు. ఎందుకు కొంటున్నారని ఆరా తీస్తే బహుళ జాతి కంపెనీల నయా మోసం వెలుగులోకి వస్తోంది. ఫైనాన్షియల్ డిస్ట్రిక్ట్ లో ఒక గేటెడ్ కమ్యూనిటీలో 1300 చ.అ.ల ఫ్లాట్ కు రూ.కోటి వరకు పలుకుతుంది. హెచ్ఎండీఏ నుంచి అనుమతి తీసుకుని, రెరా ఫైనల్ అప్రూవల్ తీసుకున్నాక డబుల్ బెడ్రూమ్ ఫ్లాట్ రూ.కోటి వరకు ఉంటుంది. అంత ధర వెచ్చించి ఫ్లాట్ కొనడం మధ్య తరగతి వర్గాలకు అసాధ్యం అవడంతో వారిని ఆకర్షించడానికి కొందరు బిల్డర్లు అక్రమ పద్ధతిలో యూడీఎస్ విధానంలో ఫ్లాట్లు అమ్మడం మొదలు పెట్టారు. దీంతో ఎవరితోనూ అనుమతి తీసుకోకుండానే ఫ్లాట్ కట్టిన తర్వాత అన్ డివైడెడ్ షేర్ ఆఫ్ లాండ్ కింద ఎంతయితే స్థలం వస్తుందో అంత ప్రాజెక్టు నిర్మించక ముందే రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తున్నారు. ఇక ప్రాజెక్టు పేపర్లు, బ్రోచర్ల మీదనే ఉంటుంది. అనుమతి తీసుకున్నాక ఫ్లాట్ అమ్మితే రూ.కోటి వస్తుంది. కట్టక ముందే యూడీఎస్ స్థలాన్ని రూ.50 లక్షల నుంచి రూ.60 లక్షలకే అమ్మేస్తున్నారు. ఈ సొమ్ముని 100 శాతం ముందుగానే చెల్లించాలి. రెండు, మూడు నెలల గడువు మాత్రమే ఇస్తున్నారు.

తెలంగాణ ప్రతిష్ఠకు భంగం

తెలంగాణలో రెండు, మూడేండ్లుగా సాగుతోన్న యూడీఎస్ అమ్మకాలపై దేశ వ్యాప్తంగా చర్చ జరుగుతోంది. మోసపూరిత విధానాన్ని తెలంగాణ ప్రభుత్వం ఎలా ప్రోత్సహిస్తుందని కార్పొరేట్ నిర్మాణ సంస్థలు అనుమానం వ్యక్తం చేస్తున్నాయి. హైదరాబాద్ మాదిరిగా యూడీఎస్ విధానంలో అమ్మకాలు సాగించడం లేదంటూ బెంగళూరు, చెన్నై, కోల్ కత్తాలకు చెందిన కొందరు బిల్డర్లు వినియోగదారులకు చెబుతుండటం గమనార్హం. హైదరాబాద్ నిర్మాణ రంగానికి చెందిన కొందరు డెవలపర్లు చేస్తున్న ఈ తప్పుడు విధానంతో జాతీయ స్థాయిలో తెలంగాణ రాష్ట్రం అప్రతిష్ఠ మూటగట్టుకుంటోంది. ఇకనైనా సీఎం కేసీఆర్, పురపాలక శాఖ మంత్రి కేటీఆర్ లు యూడీఎస్ సేల్స్ మీద దృష్టి సారించాల్సిన అవసరం ఉందని నిజాయితీగా ఫ్లాట్లు విక్రయిస్తున్న బిల్డర్లు కోరుతున్నారు. ఈ విధానంతో ప్రభుత్వం ఎంత నష్టపోతుందో గుర్తించాలని సూచిస్తున్నారు.

అన్​డివైడెడ్ షేర్ ఆఫ్ ల్యాండ్

ఫ్లాట్లు కొనేటప్పుడు ఆ మొత్తం స్థలంలో ఎంత వాటాగా వస్తుందో ఆ విస్తీర్ణాన్ని రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తారు. ఫ్లాట్​ విస్తీర్ణం ఎన్ని చ.అ.లు ఉంటుందో, దాంతో పాటే అవిభాజ్య స్థలాన్ని రిజిస్ట్రేషన్ డాక్యుమెంటులో పేర్కొంటారు. ఏ ఫ్లాట్ ​సేల్​డీడ్ ​డాక్యుమెంట్​లోనైనా ఇది తప్పనిసరి ఉండాలి. కేవలం చ.అ.లే నమోదు చేస్తే సమస్యే. దాన్ని అన్ ​డివైడెడ్​షేర్​ఆఫ్ ​ల్యాండ్(యూడీఎస్)గా పిలుస్తారు. తాజా మోసపూరిత అమ్మకాల్లో కేవలం యూడీఎస్​ కింద వచ్చే స్థలాన్ని మాత్రమే రిజిస్ట్రేషన్ చేస్తున్నారు. స్థలంతో పాటు స్లాబ్​ ఏరియాకు డబ్బులు మాత్రం తీసుకుంటున్నారు. ఆ ప్రాజెక్టు చేపట్టేందుకు ఈ స్థల యజమానులే (యూడీఎస్ ​ల్యాండ్​కొనుగోలుదార్లు) డెవలప్​మెంట్​ ​అగ్రిమెంట్లు రాసిస్తున్నారు. తర్వాత బిల్డర్లు ప్రభుత్వ రంగ సంస్థల నుంచి అనుమతులు తీసుకొని ప్రాజెక్టును పూర్తి చేస్తారు. నిర్మాణం పూర్తయిన తర్వాత ఫ్లాట్ల రిజిస్ట్రేషన్ అవసరం లేదు. భూ యజమానులే బిల్డర్లతో కట్టించుకున్నట్లుగా లెక్క. దీంతో ప్రభుత్వానికి భారీగా నష్టం వస్తున్నది. కేవలం స్థలం లావాదేవీలకు సంబంధించిన జీఎస్టీ, స్టాంపు డ్యూటీ కడుతున్నారు. అదే ఫ్లాట్ రిజిస్ట్రేషన్ కు రూ.5 లక్షల వరకు కట్టాల్సి వచ్చేది. స్థలం మాత్రమే రిజిస్ట్రేషన్ చేయించుకుంటే రూ.లక్ష దాటదు. అదే యూడీఎస్ ​మాయ.

యూడీఎస్ ​పద్ధతిన తక్కువ రేట్లకు సొంతిల్లు వస్తుంటే విధానం తప్పెందుకు అవుతుందనే బిల్డర్లు, ఏజెంట్లూ ఉన్నారు. ప్రభుత్వ పలుకుబడి కలిగిన కొన్ని పెద్ద సంస్థలే ఈ విధానానికి తెర తీశారన్న ఆరోపణలు ఉన్నాయి. ఐతే రెరా నిర్మాణ రంగ అథారిటీ నిబంధనల ప్రకారం అనుమతి లేకుండా ప్లాట్లు, ఫ్లాట్లు, విల్లాలు అమ్మొద్దు. పైగా నాలుగైదేండ్ల తర్వాత పూర్తయ్యే ప్రాజెక్టుకు పూర్తి సొమ్ము ముందుగానే చెల్లించడం ద్వారా ఏ మేరకు గ్యారంటీ పొందుతారనేది పెద్ద ప్రశ్నే. ఇప్పటికే ఇలాంటి ప్రాజెక్టులు మధ్యలోనే వదిలేసిన ఉదంతాలు ఉన్నాయి. అందుకే యూడీఎస్ ​విధానంలో కొనే ముందు ఆచితూచి అడుగేయాలని నిర్మాణ రంగ నిపుణులు సూచిస్తున్నారు.