ROR Act 2024: ఆర్వోఆర్ అంటే ఏంటి?
తెలంగాణలో భూమి ఉన్న ప్రతి ఒక్కరి నోటా.. రియల్ ఎస్టేట్ బిజినెస్ ప్రతి ఒక్కరి నోటా.. ఆర్వోఆర్ మాటే వినిపిస్తున్నది.
1 ఎ, 1 బి.. రికార్డులు..!
భూమి హక్కులు ఎందుకు!
– 88 ఏండ్ల క్రితమైన మొదలైన ప్రక్రియ
– రెవెన్యూ రికార్డులతోనే రైతుల బతుకు
– బ్రిటిషర్ల నుంచే రికార్డుల నిర్వహణ
– 1910 నుంచే తెలంగాణలో రికార్డులు
– ఏపీకి 1990 నుంచే ఆర్వోఆర్ నిర్వహణ
(శిరందాస్ ప్రవీణ్ కుమార్)
దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో:
తెలంగాణలో భూమి ఉన్న ప్రతి ఒక్కరి నోటా.. రియల్ ఎస్టేట్ బిజినెస్ ప్రతి ఒక్కరి నోటా.. ఆర్వోఆర్ మాటే వినిపిస్తున్నది. కొత్త చట్టం వస్తున్న నేపధ్యంలో భూమి రికార్డుల నిర్వహణపై తీవ్రంగా చర్చ జరుగుతున్నది. రికార్డ్ ఆఫ్ రెవెన్యూని ఆర్వోఆర్ గా షార్ట్ గా పిలుస్తున్నారు. ఐతే చాలా మందికి ఆర్వోఆర్ గానే పరిచయం. ఇదేం సర్వహక్కులు, సర్వ సమస్యలకు పరిష్కారం కూడా కాదు. కానీ భూ పరిపాలనలో ఇదే అత్యంత కీలకం. దీని అమలు తర్వాతే మరేదైనా ప్రాధాన్యతను పొందుతుంది. ఇప్పటి దాకా నాలుగు ఆర్వోఆర్ చట్టాలు అమల్లోకి వచ్చినా ఐదో ముసాయిదా ఆర్వోఆర్ పైనే ఆసక్తి నెలకొన్నది. దానిక్కారణం ఆర్వోఆర్ 2020 ద్వారా సాగిన విధ్వంసమే. దాని ద్వారా 20 లక్షల మంది తమ రికార్డుల్లో పొరపాట్లు జరిగాయంటూ దరఖాస్తు చేసుకున్నారంటే ఆశ్చర్యం కలుగుతుంది. ఇంకెంత మంది రికార్డుల్లో తప్పులు ఉన్నాయో అంచనా వేయడం కష్టమే. ఈ నేపధ్యంలో కాంగ్రెస్ ప్రభుత్వం తీసుకొస్తామంటున్న ఆర్వోఆర్ చట్టంపై రైతులు, న్యాయవాదులు, రెవెన్యూ అధికారుల్లో ఆసక్తి నెలకొన్నది. పైగా రాష్ట్ర ప్రభుత్వం 13 ఏండ్ల తర్వాత చట్టం అమలుకు ప్రజాభిప్రాయ సేకరణ చేపట్టడం పట్ల సర్వత్రా హర్షం వ్యక్తమవుతున్నది. ఏ వర్గానికి అవసరమో వారికి ఈ చట్టం గురించి అవగాహన కల్పించడం ద్వారానే మెరుగైన చట్టాన్ని రూపొందించగలమన్న సీఎం రేవంత్ రెడ్డి, రెవెన్యూ మంత్రి పొంగులేటి శ్రీనివాస్రెడ్డిలు అభిప్రాయపడుతున్నారు. అందుకే ఈ చట్టంపై విస్తృతంగా చర్చ జరగాలని కోరుకుంటున్నారు. ఈ నెల 23వ తేదీ వరకు అభిప్రాయాలను స్వీకరించేందుకు సీసీఎల్ఏలో ప్రత్యేక వ్యవస్థను ఏర్పాటు చేశారు. మెయిళ్లు, లేఖల ద్వారా అందిన సూచనలను, అభ్యంతరాలను పరిశీలిస్తున్నారు. ఐతే సామాన్యుల్లో ఈ భూమి రికార్డుల గురించి తెలుసుకునే ఆసక్తి పెరిగింది. అసలు ఈ రికార్డుల ప్రస్తావన ఎప్పటి నుంచి మొదలైంది? రెవెన్యూ రికార్డులను ఎప్పటి నుంచి రాస్తున్నారు? అసలు ఖాస్రా పహానీ ఎలా వచ్చింది? అన్నింటికీ ప్రామాణికంగా తీసుకునే రికార్డులు ఏవి? బ్రిటిషర్ల సూచనతోనే రికార్డులను రాస్తున్నారా? ఇలాంటి అనేకాంశాలపై ఆర్వోఆర్ 2024 ముసాయిదా రూపకల్పనలో కీలక పాత్ర పోషించిన ఎం.సునీల్ కుమార్(భూమి సునీల్) ‘దిశ’తో పంచుకున్నారు. ప్రాథమిక అవగాహన రైతులకు ఉండడం ద్వారానే వారికి ఏ అన్యాయం జరిగినా ప్రశ్నించే తత్వం అలవడుతుందన్నారు.
ప్రశ్న: ఎప్పటి నుంచి భూమి హక్కుల రికార్డు రాస్తున్నారు?
భూమి హక్కుల రికార్డు అనేది భారతీయ సంస్కృతి కాదు. ఇది బ్రిటిషర్ల నుంచి వచ్చిందే. మనిషి స్థిర నివాసం ఏర్పాటు చేసుకున్న తర్వాత ఇకే చోట సాగు చేసుకోవడం అలవాటైంది. నోటి మాటగానే ఇది నాది అని చెప్పేవారు. ఐతే పన్నుల వసూళ్ల నుంచే ఇది మొదలైంది. పన్నులు పూర్తి స్థాయిలో వసూలు చేసేందుకు రికార్డు ఉండాలన్నది బ్రిటిషర్లు నేర్పిందే. నిజాం బ్రిటిషర్ల చేతిలో ఉండేది. అందుకే వారు చెప్పిందే అమలు చేశారు. అప్పటి ప్రధాని సాలార్జంగ్ పన్నులు వసూలు చేసేందుకు పక్కా రికార్డులను తయారు చేయించారు. ఇది 1910లోనే స్టార్ట్ అయ్యింది. అప్పుడే సర్వే సెటిల్మెంట్ రికార్డు తయారు చేశారు. పన్నులు, వసూళ్లు, రశీదుల కోసమే చేశారు.
ప్రశ్న: రికార్డుల అవసరం ఏంటి?
సర్వే సెటిల్మెంట్ రికార్డు తయారు చేసినప్పటికీ ప్రతి ఏటా క్రయ విక్రయాలు చోటు చేసుకుంటాయి. భాగ పంపకాలు జరుగుతాయి. అందుకే సంవత్సరానికో సారి హక్కుల రికార్డులు రాయించాలని బ్రిటిషర్లు చెప్పిందే. అందుకే తెలంగాణలో జమాబందీ పేరిట ప్రతి ఏటా సాగేది. ఐతే మద్రాస్ రెసిడెన్సీ బ్రిటిషర్ల మాటను అంగీకరించలేదు. అందుకే ఆంధ్రా ప్రాంతానికి హక్కుల రికార్డు లేదు. కేవలం అడంగల్ పేరిట రికార్డు ఉండేది. ఉమ్మడి రాష్ట్రం ఏర్పడిన తర్వాత కూడా వారికి సెపరేట్ రికార్డు ఉండేది. ఐతే 1971 ఆర్వోఆర్ చట్టం అమలైన తర్వాతే .. అది కూడా తెలంగాణ మోడల్ లోనే వచ్చింది. దీనికి 1989 రూల్స్ వచ్చాయి. 1991 అమలు చేయడం ప్రారంభిస్తే 2000 దాకా సాగింది. అప్పుడే భూమి, పహానీ, రికార్డులు ఆంధ్రాకు కూడా వచ్చాయి. ప్రతి ఏటా గ్రామసభలో 3 నుంచి 6 సభలు నడిచేవి. దాని ద్వారానే భూముల రికార్డుల చేర్పులు, మార్పులు చోటు చేసుకునేవి. తెలంగాణకు 1936లోనే భూమి హక్కుల రికార్డు తయారైంది. అదే ఆంధ్రాకు ఆర్వోఆర్ 1971 ప్రకారం చేశారు.
ప్రశ్న: ఖాస్రా పహానీ ఎలా చేశారు? దీని ప్రామాణికత ఎంత?
హైదరాబాద్ స్టేట్ ఏర్పడిన తర్వాత ఎంజాయ్మెంట్ సర్వే చేశారు. అది నిజానికి అగ్రికల్చర్ సెన్సెస్ కోసమే చేశారు. కానీ ఎంజాయ్మెంట్ సర్వే చేయడంతో పక్కాగా, ప్రతి సర్వే నంబరులోని విస్తీర్ణం, అందులో ఏ రైతుకు ఎంత? అనేది 100 శాతం పక్కాగా తేలింది. దాంతో దాన్ని ఆర్వోఆర్ గా మార్చేశారు. అగ్రికల్చర్ సెన్సెస్ గా చేసిన రికార్డు ఖాస్రా పహానీగా మారింది. హక్కులు పక్కాగా మారాయి. అందుకే ఖాస్రా పహానీ రికార్డును సుప్రీం కోర్టుకు కూడా ప్రామాణికంగా గుర్తించింది. ఇదే అసలైన భూమి హక్కుల రికార్డులుగా పరిగణిస్తున్నది. పలు కేసుల్లోనూ ఇదే వెల్లడించారు. జస్టిస్ నాగార్జున్ రెడ్డి ఓ కేసులో దీనిపైనే 56 పేజీల తీర్పును వెలువరించారు. ఇది ప్రతి గ్రామం, ప్రతి సర్వే నంబరు, ప్రతి అంగుళంతో సహా కలిచి చేశారు. అందుకే అందరూ ప్రామాణికంగా పాటించాల్సిందే. దానికి మించిన రికార్డు ఏదీ లేదు.
ప్రశ్న: 1, 1 ఎ, 1 బి రికార్డులంటూ గందరగోళం ఎందుకు?
నిజమే.. చాలా మందికి అర్ధం కాదు. 1 రికార్డులో చేర్పులు, మార్పుల దరఖాస్తులను నమోదు చేస్తారు. 1 బి చేంజ్ చేస్తారు. 1 ఎ రికార్డు అనేది పక్కా. అది వన్ టైం రాసేది. దాన్ని ఎవరూ ముట్టుకోరు. నిజానికి 1 ఎ రికార్డు అనేది భూమికి టైటిల్ అన్నట్లే. గత ఏడాది ఎవరికి రికార్డులు ఉన్నాయి? ఈ ఏడాది ఎవరు ఉన్నారు? ఎట్లా రికార్డులు మార్పులు జరిగాయి? ఈ విషయాలన్నీ ఈ మూడు రికార్డుల ద్వారా తెలుస్తుంది. ధరణి పోర్టల్ అమల్లోకి వచ్చిన తర్వాత అవేం రాయడం లేదు. 1 ఎ, 1 బి బెస్ట్ ప్రాక్టీసెస్.
ప్రశ్న: చట్టబద్ధత ఎప్పటి నుంచి లభించింది?
ఆర్వోఆర్ 1971 అమలు చేసేటప్పుడే టైటిల్ గ్యారంటీ తీసుకురావాలని కమిటీ ఏర్పాటైంది. కానీ ఆ చట్టం రూల్స్ రావడానికే చాలా ఏండ్లు పట్టింది. అమలు చేసేటప్పటికీ దశాబ్దాలు గడిచింది. అప్పట్లో సబ్ కమిటీ కూడా వేశారు.
ప్రశ్న: పాసు బుక్స్ ఎందుకు?
నిజానికి 1971 దాకా పహానీలతోనే రైతుకు ఎంత భూమి ఉన్నదో తెలిసేది. ఐతే వీటి ద్వారా బ్యాంకులు రుణాలిచ్చేందుకు అంగీకరించలేదు. వాటికి చట్టబద్ధత లేదన్న అభిప్రాయానికి వచ్చారు. అందుకే ఆర్బీఐ గైడ్ లైన్స్ ప్రకారం రైతుకు ఉండే భూమికి చట్టబద్ధత కల్పించాలన్న సంకల్పం పెరిగింది. అందుకే పహానీలు, టైటిల్ గ్యారంటీకి మధ్యగా ఉండేవిగా 1 ఎ, 1 బి రికార్డులు. అందుకే పట్టాదారు పాసు పుస్తకం, టైటిల్ పుస్తకం జారీ చేశారు. పట్టాదారు పాసు పుస్తకాల్లో ప్రతి రైతుకు ఓ గుర్తింపు నంబరు కూడా ఇచ్చారు. బార్ కోడ్ ఉంటుంది. ఇది 2007 లో వైఎస్ రాజశేఖర్ రెడ్డి హయాంలో అమలైంది. రెవెన్యూ సదస్సులు పెట్టి వివాదాలు లేని భూములకే ఇచ్చారు.
ప్రశ్న: ధరణి పోర్టల్ రెవెన్యూ డేటా తప్పుల తడకగా ఎందుకు ఉంది?
ధరణి అమలుకు ముందు 2017 ఆగస్టులో రాష్ట్ర వ్యాప్తంగా 1193 బృందాలను ఏర్పాటు చేశారు. ఒక్కో బృందానికి 9 గ్రామాలు కేటాయించారు. మూడు నెలల కాలంలోనే భూ రికార్డుల ప్రక్షాళన చేశారు. రైతులకు 1 బి ఫారాలు ఇచ్చారు. తప్పొప్పులు ఉంటే సవరించుకోవాలని సూచించారు. ప్రతి పట్టాదారుడి ఆధార్ నంబరును అనుసంధానం చేశారు. అప్పట్లో సుమారు 20 లక్షల ఖాతాలు వివాదాస్పదంగా ఉన్నాయంటూ పార్టు బి కింద నమోదు చేశారు. కొన్ని కేసులు, భూ పంపకాలు, వివిధ రకాల వివాదాల కారణంగా వాటిని పక్కన పెట్టారు. మిగతా రైతులందరికీ కొత్త పట్టాదారు పాసు పుస్తకాలు జారీ చేశారు. కొందరు అధికారులు త్వరితగతిన పూర్తి చేయాలన్న తాపత్రయం, ఒత్తిడి కారణంగా అనేక పొరపాట్లు చేశారు. వాస్తవాలకు భిన్నంగా డేటాను రూపొందించారు. ఐతే భూ రికార్డుల ప్రక్షాళన ద్వారా రూపొందించిన డేటాను అప్ లోడ్ చేసినా బాగుండేది. కానీ ఉమ్మడి రాష్ట్రంలో అమల్లో ఉన్న వెబ్ ల్యాండ్, మా భూమి వంటి వాటి నుంచి కూడా తీసుకున్నారు. మూడు, నాలుగు రకాల డేటాను అప్ లోడ్ చేయడం ద్వారా అనేక తప్పిదాలు చోటు చేసుకున్నాయి. దీని పర్యావసనంగానే ఇప్పటికే 20 లక్షల దరఖాస్తులు వచ్చాయి. ఇంకా అనేకం ఉన్నాయి. ఇంకా 18 లక్షల ఎకరాల భూమి ధరణి పోర్టల్ లోకి ఎక్కలేదు. ఇన్ని పొరపాట్లు చోటు చేసుకున్నా ధరణి బాగుందంటూ కొందరు కీర్తించారు.
ప్రశ్న: తప్పుల్లేని భూముల వివరాల కోసం ఇప్పుడేం చేస్తారు?
ధరణి అమలు చేసేటప్పుడు 100 రోజుల పాటు పాలనను స్తంభింపజేశారు. అలా చేయడం వల్ల ఎన్నో ఇబ్బందులు తలెత్తుతాయి. అందుకే ఇప్పుడున్న మెకానిజం అంటే కరెక్షన్స్ ని సరిదిద్దేందుకు మార్గాలను, అధికారాలను మరింత సరళతరం చేస్తారు. కొత్త చట్టానికి, భూ రికార్డుల ప్రక్షాళనకు సంబంధం లేదు. కానీ చట్టంలో భూదార్ ప్రస్తావనను అర్ధం చేసుకుంటే ప్రభుత్వం ఏం చేయాలనుకుంటుందో తెలుస్తుంది. భూదార్ టెంపరరీ కోసం భూ రికార్డుల ప్రక్షాళన జరుగుతుంది. పెర్మినెంట్ భూదార్ నంబర్ ఇవ్వాలంటే సమగ్ర భూ సర్వే జరగాల్సిందే.
ప్రశ్న: ఇదంతా ఎప్పటిలోగా అయ్యే అవకాశం ఉంది?
ఒకటీ రెండు రోజుల్లో అయ్యే పనేం కాదిది. దీనికి టైం పడుతుంది. చట్టం అమల్లోకి రావడానికి కూడా టైం పడుతుంది. ప్రజాభిప్రాయ సేకరణ తర్వాత చట్టంలో మార్పులు చోటు చేసుకోవచ్చు. అది చట్టబద్ధమైన తర్వాత రికార్డుల మార్పులకు శ్రీకారం చుడతారు. చట్టం అమల్లోకి వచ్చిన తర్వాత ప్రతి అంశానికి, ప్రతి పనికీ గైడ్ లైన్స్ రూపొందాలి. అవన్నీ రాసుకున్న తర్వాత కనీసం ఆరు నెలలు పట్టొచ్చు. ఆ తర్వాత టెంపరరీ భూదార్ నంబర్లు రావచ్చు. ప్రతి గ్రామంలో భూమి హక్కుల రికార్డు ఉంటుంది.
ప్రశ్న: సేత్వార్ కంటే రికార్డుల్లో భూమి ఎక్కువగా ఉంది కదా.. ఇప్పుడెట్లా?
అవును. ప్రతి గ్రామంలోనూ 30 శాతం వరకు సర్వే నంబర్లల్లో ఈ సమస్య ఉంది. ఇది చాలా ప్రమాదకరంగా మారింది. భూమి ఉన్నోళ్లకు పట్టాలు లేవు. పట్టాలు ఉన్నోళ్లకు భూమి లేదు. పొషిషన్ లో ఉన్న వారికి పాసు పుస్తకాల్లో హెచ్చుతగ్గులు ఉన్నాయి. ఇప్పుడు నిజాయితీగా పొషిషన్ లో ఉన్న వారికే హక్కులు దక్కే చాన్స్ ఉంటుంది. భూమి లేకుండా భూదార్ పొందే వీల్లేదు. దాంతో అక్రమాలకు చెక్ పడుతుంది. ఎవరైతే అమ్మేసినా రికార్డుల్లో కొనసాగుతాయో అలాంటి వాటిని నియంత్రించే అవకాశం ఉంది.
ప్రశ్న: అప్పుడు దరఖాస్తులు మళ్లీ చేసుకోవాలా?
అవసరం లేదు. ఇప్పుడున్న దరఖాస్తులను పరిష్కరిస్తారు. కొత్త విధానం అమల్లోకి తెచ్చేందుకు సమయం పడుతుంది. అంత కాలం రికార్డుల సవరణ ప్రక్రియ యథావిధిగా కొనసాగుతుంది. ఆ మధ్య కాలంలో రిజిస్ట్రేషన్లు కూడా ఆగవు. యథాతధంగా కొనసాగుతాయి. ధరణికి ఎక్కని 18 లక్షల ఎకరాల్లో చిక్కుల్లేనివి ఇప్పుడు రికార్డుల్లో రాసే అవకాశం ఉంటుంది. కోర్టు కేసుల్లో ఉన్న భూములు తప్ప మిగతా వాటికి మోక్షం కలుగుతుంది. నిషేదిత జాబితాలో అన్యాయంగా రాసిన పట్టా భూముల చిక్కులు తొలుగుతాయి. ప్రొహిబెటెడ్ జాబితాపైనా కసరత్తు నడుస్తుంది. ఖాస్రా పహానీని ప్రామాణికంగా తీసుకుంటూనే రెవెన్యూ రికార్డులను వెరిఫై చేసి సవరించేందుకు దోహదపడుతుంది. ఏదైనా ఇప్పుడున్న వ్యవస్థను స్తంభింపజేసి కొత్త దాన్ని తీసుకురావడం సాధ్యం కాదు.
ప్రశ్న: కొత్త చట్టం ఎందుకోసం?
రైతుల ప్రయోజనాల కోసమే. భూమి హక్కుల రికార్డులు స్పష్టంగా ఉంటే విలువ పెరుగుతుంది. అప్పట్లో సర్వే సెటిల్మెంట్ పన్నుల వసూళ్ల కోసం చేశారు. ఇప్పుడేమో ఆర్వోఆర్ 2024 ద్వారా రైతులకు లబ్ది కలిగించేందుకు చేపడుతున్నారు. బ్యాంకుల నుంచి రుణాలు పొందడం ఈజీ అవుతుంది. కేంద్ర, రాష్ట్ర ప్రభుత్వ సబ్సిడీలు, సంక్షేమ పథకాల ఫలాలు అందుకునేందుకు, రిజిస్ట్రేషన్లు సులభతరం చేసేందుకు ఉపయోగపడుతుంది. రైతుల భూములకు విలువ పెరుగుతుంది. హక్కులు పక్కాగా ఉండే ఏ భూమికైనా విలువ అధికం. వివాదాలు ఉండే ఏ భూమికీ విలువుండదు.. ఎవరైనా కొనడానికి ముందుకొచ్చినా ఆ కారణాలతో బహిరంగ మార్కెట్ కంటే తక్కువకే అడుగుతారు. భూదార్ నంబర్ ఒక్కసారి పొందితే ప్రతి భూమికి విలువ అమాంతంగా పెరుగుతుంది. ఈజ్ ఆఫ్ డూయింగ్ బిజినెస్ కి ఎంతో దోహదపడుతుంది.
Read More..