కొన్నేండ్ల క్రితం భూమి హక్కుల కోసం ఏక్తా పరిషత్ నాయకుడు పీవీ రాజగోపాల్ దేశమంతా పాదయాత్ర చేశారు. దాని నేపథ్యంలోనే 2016లో మొదటిసారి భూ పరిపాలనలో బెస్ట్ ప్రాక్టీసెస్‌పై కేంద్ర ప్రభుత్వం వర్క్ షాప్ నిర్వహించింది. అన్ని రాష్ట్రాల నుంచి ప్రతినిధులను ఆహ్వానించారు. ఆ తర్వాత ఆర్నెళ్లలోనే మరో వర్క్ షాప్ ఏర్పాటైంది. రెండు సందర్భాల్లోనూ తెలంగాణ ప్రభుత్వం అనుసరించిన ఏ బెస్ట్ ప్రాక్టీసెస్ గురించి ప్రస్తావన రాలేదని తెలిసింది. ఉమ్మడి రాష్ట్రంలో అమల్లో ఉన్న పారా లీగల్ వ్యవస్థను రద్దు చేశారు. కనీసం అదైనా అమల్లో ఉంటే బెస్ట్ ప్రాక్టీసెస్‌లో తెలంగాణకు చోటు లభించేది. 14 రాష్ట్రాల ప్రతినిధులు పాల్గొన్న వర్క్ షాప్‌కు తెలంగాణ నుంచి ఏ ఒక్కరూ హాజరు కాలేదు. ఏక్తా పరిషత్ సంస్థ ప్రతినిధిగా భూ చట్టాల నిపుణుడు ఎం సునీల్ కుమార్ పాల్గొన్నారు. ఏపీ నుంచి కూడా ఆయన పేరునే ప్రతిపాదించారు. అక్కడే భూ పరిపాలనలో బెస్ట్ ప్రాక్టీసెస్‌పై పెద్ద చర్చ జరిగింది. అందులో భూ చట్టాల నిపుణుడు ఎం సునీల్ కుమార్ నేతృత్వంలో నల్సార్ యూనివర్సిటీ మహబూబాబాద్ జిల్తాలోని పుట్టలభూపతి గ్రామంలో చేపట్టిన సమగ్ర భూ సర్వేను ప్రతినిధి బృందమంతా ప్రశంసించింది. ఆ తర్వాత బృంద సభ్యులంతా అధ్యయనం చేశారు. అదే అంశాన్ని మానుకోట సభలో మాజీ సీఎం కేసీఆర్ ప్రస్తావిస్తూ తెలంగాణ రాష్ట్రంలో బెస్ట్ ల్యాండ్ అడ్మినిస్ట్రేషన్ నడుస్తున్నదని 14 రాష్ట్రాల ప్రతినిధులు ప్రశంసించినట్లు గొప్పగా చెప్పారు. నిజానికి తెలంగాణ ప్రభుత్వానికి, ఆ ప్రాక్టీసెస్ కు ఎలాంటి సంబంధం లేదని తెలిసింది. కనీసం ఆ తర్వాత కూడా ప్రశంసించిన ఆ విధానాన్ని అమలు చేయలేదన్న విమర్శలు ఉన్నాయి. ఎక్కడైనా పెట్టుబడులు రావాలంటే ఈజ్ ఆఫ్ డూయింగ్ బిజినెస్‌లో ముందు వరుసలో ఉండాలి. దాన్ని కొలిచే విధానం ఏంటి? పారిశ్రామికవేత్తలు లేదా కంపెనీలు ఏం చూస్తాయి? ఏ ప్రాంతంలో ఇన్వెస్ట్‌మెంట్స్ పెట్టాలని భావిస్తాయి? దేశంలో కొన్ని రాష్ట్రాలకు అధిక పెట్టుబడులు వస్తాయి. ఇంకొన్ని రాష్ట్రాలకు అసలే రావు. దీని వెనుక మతలబు ఏమిటి? ఇలాంటి అనేకాంశాలను భూ చట్టాల నిపుణులు, లీఫ్స్ సంస్థ అధ్యక్షుడు ఎం సునీల్ కుమార్ ‘దిశ’తో పంచుకున్నారు. - శిరందాస్ ప్రవీణ్కుమార్
కంపెనీలు ఏం చూస్తాయంటే..
ఏ దేశానికైనా, ఏ రాష్ట్రానికైనా పెట్టుబడులు ఎలా వస్తాయి? ఎవరైనా ప్రభావితం చేస్తే వచ్చే పెట్టుబడుల శాతం ఎంత? లీడర్‌ని చూసి వచ్చే కంపెనీలు ఎన్ని? అధికారంలో ఉన్న పార్టీని చూసి వచ్చే పరిశ్రమలు ఎన్ని? అసలు ఏ ప్రాంతంలోనైనా పెట్టుబడులు పెట్టేందుకు ఏం పరిశీలిస్తారు. అంటే ఈజ్ ఆఫ్ డూయింగ్ బిజినెస్ ఎక్కడ బాగుంటే అక్కడికే పెట్టుబడుల వరద వస్తుంది. దేశ ఆర్ధిక వ్యవస్థను బలోపేతం చేసే ఈ అంశానికి ఏ రాష్ట్రమైతే ప్రాధాన్యతనిస్తుందో ఆ ప్రాంతానికే అధిక పెట్టుబడులు వస్తాయి. పర్యావరణాన్ని కాపాడుకుంటూ అమలు చేసే అభివృద్ధి నమూనానే కొలమానంగా భావిస్తారు. అందుకే బెస్ట్ ప్రాక్టీసెస్‌ని అధ్యయనం చేయాలి. అంతర్జాతీయ ప్రమాణాల ఆధారంగానే సంస్కరణలను అమలు చేయాల్సిన తరుణమిది. 2012లో నోడల్ ఏజెన్సీ సీజీజీ 100 పేజీలతో 56 సిఫారసులను ప్రతిపాదించింది. అందులో భూ పరిపాలనే అత్యంత కీలకంగా పేర్కొన్నది. ఇంటర్నేషనల్ లెవెల్ లో ఇన్వెస్ట్‌మెంట్, ఫైనాన్షియల్, రూల్స్‌ని బట్టి ఈజ్ ఆఫ్ డూయింగ్ బిజినెస్ ఆధారపడి ఉంటుంది. వరల్డ్ బ్యాంక్ చెప్తున్న ల్యాండ్ గవర్నెన్స్ అసెస్మెంట్ ఫ్రేమ్ వర్క్‌లో మనం ఎక్కడున్నాం? ఇందులో ఫైనాన్షియల్ యాక్టివిటీ ఈజ్ ఆఫ్ డూయింగ్ మీదనే ఆధారం. అసలు పెట్టుబడులు పెట్టాలంటూ ముందు చూసేది ల్యాండ్. ఆ ల్యాండ్ డిస్ప్యూట్ ఫ్రీ అంటేనే ముందుకొస్తారు. అసలు ఈ ల్యాండ్ గవర్నెన్స్ అసెస్మెంట్ ఫ్రేం వర్క్ ప్రాంతాన్ని బట్టి మెథడాలజీని అనుసరిస్తుంది. ప్రాంతాన్ని బట్టి 10 వరకు టీమ్స్‌ని ఏర్పాటు చేస్తారు. లోకల్ టీమ్స్ కూడా ఉంటాయి. కొన్ని ప్రమాణాల ఆధారంగా సెల్ఫ్ ర్యాంకింగ్ ఇస్తారు. ఎక్కడెక్కడ ఇంప్రూవ్మెంట్ చేయాలో టీమ్స్ రికమండ్ చేస్తాయి. దాన్ని బట్టి ల్యాండ్ అడ్మినిస్ట్రేషన్‌లో ర్యాంకింగ్ స్పష్టమవుతుంది.
వరల్డ్ బ్యాంక్ ఏం చూస్తుంది?
ఈజ్ ఆఫ్ డూయింగ్ బిజినెస్ ర్యాంకింగ్ లో ప్రధానాంశాలు
1. భూమి హక్కుల గుర్తింపు ఎట్లా ఉంది?
2. భూమి వినియోగం, నిర్వహణ, పన్నుల విధానం?
3. పబ్లిక్, ప్రైవేటు భూముల నిర్వహణ ఎలా ఉంది.
4. భూ వివాదాల పరిష్కార మార్గాలు ఎలా ఉన్నాయి?
5. భూమి రికార్డుల నిర్వహణ, లభ్యత.
6. భూమి విలువల నిర్ధారణ, పన్నుల విధానం.
7. వీటన్నింటిపైనా సమీక్షించేందుకు పాలసీలు.
భూమి హక్కుల గుర్తింపు మొదటి దశ. అందులో ల్యాండ్ టెన్యూర్ రికగ్నిషన్, ప్రభుత్వ భూముల, అటవీ భూములు, గ్రామీణ ప్రాంత భూముల నిర్వహణ విధానాలను పరిశీలిస్తారు. అలాగే పట్టణ భూముల వినియోగం, పబ్లిక్ ల్యాండ్ మేనేజ్మెంట్, ప్రభుత్వ భూములను ప్రైవేటు వ్యక్తులకు కేటాయిస్తే పారదర్శకత ఎంత అనేవి ప్రామాణికంగా ఉంటాయి.
ర్యాంకింగ్ ఎలా?
ఈజ్ ఆఫ్ డూయింగ్ బిజినెస్ ర్యాంకింగ్ ఇచ్చేటప్పుడు ప్రభుత్వ శాఖల డేటా, పాలసీ పేపర్స్, మీడియా రిపోర్ట్స్, ఫీల్డ్ రియాలిటీ.. ఈ అంశాల్లో 1–10 స్కేల్ ఆధారంగా చేస్తారు. వరల్డ్ బ్యాంక్ ఈ ర్యాంకింగ్ ని ఇచ్చేందుకు సీజీజీని నోడల్ ఏజెన్సీగా పెట్టుకున్నది. నేషనల్ లెవెల్ లో ఐదుగురు సభ్యులతో కూడిన టెక్నికల్ అడ్వయిజరీ గ్రూప్ ఉంటుంది. గతంలో చైర్మన్ గా డా.హక్ పని చేశారు. అడ్వయిజరీ కమిటీలో ఎం.సునీల్ కుమార్ కూడా ఉన్నారు. ఒడిశాలో భువనేశ్వర్ కేంద్రంగా పని చేసింది. అలాగే బిహార్, కర్ణాటక రాష్ట్రాల్లో కూడా అకాడమిక్ ఇన్‌స్టిట్యూషన్స్ పని చేస్తున్నాయి.
మీకు తెలుసా?
ల్యాండ్ లిటిగేషన్ల వల్ల దేశ జీడీపీలో 1.5 నుంచి 2 శాతం పడిపోతున్నదని నిపుణులు ఆందోళన వ్యక్తం చేస్తున్నారు. స్వయంగా కేంద్ర ప్రణాళిక శాఖ నివేదిక ప్రకారం 1.3 జీడీపీ తగ్గుతున్నదని తేల్చి చెప్పింది. ప్రభుత్వ గణాంకాల ప్రకారం 65 శాతం భూమి కేంద్రంగానే నేరాలు జరుగుతున్నాయి. 12 శాతం హత్యలు భూ హక్కుల కోసమే జరుగుతున్నాయి. సివిల్ కోర్టుల్లో 66 శాతం కేసులు భూమి, వాటి హద్దులు, హక్కుల కోసమే నడుస్తున్నాయి. ఈ వివాదాల పరిష్కారంతో ప్రభుత్వానికి, హక్కుదారులకు ఎంత మేలు కలుగుతుందో అంచనా వేయొచ్చు. ఎంత ఆర్థిక భారం తగ్గుతుందో లెక్కలు వేయొచ్చు. భూమి హక్కులకు, డాక్యుమెంట్లకు గ్యారంటీ ఇస్తే ప్రతి రైతుకు వివిధ సంక్షేమ పథకాల కింద, ఇతర మార్గాల ద్వారా ఎకరాకు రూ.50 వేలు పొందడం ఖాయం. ఉదాహరణకు 100 గజాల జాగకు సరైన పత్రాలు ప్రభుత్వం ఇవ్వగలిగితే ఏ బ్యాంకు నుంచైనా రుణం పొందొచ్చు. అంటే అప్పు పుడుతుంది. ఆ అప్పుతో ఏ పనైనా చేసుకోవడానికి వీలవుతుంది. ఉపాధి అవకాశాన్ని ఆ హక్కుతోనే పొందొచ్చు. ఏ ఒక్కరి మీదా ఆధారపడకుండానే స్వయం ఉపాధి అవకాశం ఏర్పడుతుంది. అలాగే వ్యవసాయ భూమి కూడా ఉపాధి మార్గానికి, పెట్టుబడి పొందడానికి అనేక మార్గాలు ఏర్పడుతాయి. దేశంలో 60-70 శాతం భూమిపై పెట్టుబడి పెడుతున్నారు. చైనా కంటే భారత్ లోనే అత్యధిక పెట్టుబడులు పెడుతున్నారు.
బెస్ట్ ప్రాక్టీస్
భూ రికార్డుల కంప్యూటీకరణ చాలా రాష్ట్రాల్లో పూర్తయ్యింది. ఇంకొన్ని రాష్ట్రాలు తెలంగాణతో సమానంగా ఉన్నాయి. ఐతే ధరణి పోర్టల్ మాదిరిగా కర్ణాటక రాష్ట్రంలో ‘భూమి.. కావేరి’ పేరిట నడుస్తోంది. భూమిలో రికార్డులు, కావేరిలో రిజిస్ట్రేషన్లు ఉంటాయి. కావేరిలో రిజిస్ట్రేషన్ చేయగానే భూమిలో రికార్డుల్లో ఆటోమెటిక్ మ్యుటేషన్ అయిపోతుంది. రెండింటికి అనుసంధానం చేశారు. మ్యుటేషన్ కోసం మరోసారి దరఖాస్తు చేసుకోవాల్సిన పని లేదు. అదనపు ఫీజు కూడా లేదు. పైగా అక్కడ రిజిస్ట్రేషన్లు.. అంటే కొత్తగా అయ్యే లావాదేవీలతో పాటే సర్వే ప్రక్రియను పూర్తి చేస్తున్నారు. రిజిస్ట్రేషన్ చేయాలంటే తప్పనిసరిగా ల్యాండ్ మ్యాపును జత చేయాలి. అది కూడా లైసెన్స్‌డ్ సర్వేయర్‌తో చేయించాలి. ఆ కాపీని స్కాన్ చేసి.. వాటిని రికార్డులతో పాటు అనుసంధానం చేస్తారు. పైగా కొందరు ప్రైవేటు సర్వేయర్లకు లైసెన్సులు ఇచ్చారు. వారు నామమాత్రపు ఫీజుతో క్షేత్ర స్థాయిలో కొలతలు వేసి భూమి మ్యాపును రూపొందిస్తారు. దాన్ని రికార్డులతో జత చేస్తారు. ఈ ప్రక్రియ 2002 నుంచి అంటే 18 ఏండ్లుగా అమలవుతున్నది. ఇప్పుడు తెలంగాణ ప్రభుత్వం కూడా కొత్త ఆర్వోఆర్ యాక్ట్ లో దీన్ని పొందుపరిచింది. చిక్కుల్లేని భూముల కొనుగోలుకు ఇదే బెస్ట్ ప్రాక్టీస్.
అందుకే భూధార్
దేశంలో పలు రాష్ట్రాలు భూములకు టైటిల్ గ్యారంటీ ఇచ్చే దిశగా అడుగులు వేస్తున్నాయి. దానికి ముందు సమగ్ర సర్వే ప్రాజెక్టులను చేపట్టాయి. కేంద్ర ప్రభుత్వం కూడా అన్ని రాష్ట్రాలను భూ సర్వే చేయాలంటూ మార్గనిర్దేశాలను అందించింది. సర్వే చేయడం వల్ల భూ కమతానికి ఓ యూనిక్ కోడ్ ను ఇవ్వగలం. సర్వే ఆఫ్ ఇండియా అధికారులే అనేక టెక్నాలజీలు అందుబాటులో ఉన్న నేపథ్యంలో భూ రీ సర్వే చేయడం పెద్ద కష్టం కాదంటున్నారు. కానీ సెటిల్ మెంట్ చేయడమే కష్టం. చట్టాలు బాగుంటే అది కూడా ఈజీగానే ఉంటుంది. పేదవారి పక్కన నిలబడేందుకు పారా లీగల్ వంటి సహాయక వ్యవస్థ ఉండాలి. ప్రభుత్వమే ఏర్పాటు చేయాలి. భూ రీసర్వేలోనూ ఉపయోగపడుతుంది. వేలాది మంది గ్రామీణ యువతకు ఉపాధి అవకాశాలు లభిస్తాయి. దీనికి గాను కేంద్రం కూడా నిధులను సమకూరుస్తుంది. ఇలాంటి అనేకాంశాలపై అధ్యయనం చేయాలి. రెవెన్యూ చట్టం మిగతా అన్ని రాష్ట్రాలకు ఆదర్శంగా నిలవాలి. రెవెన్యూ చట్టం సమాజహితంగా, రాష్ట్రాభివృద్ధి దిశగా అడుగులు పడాలి. ఈజ్ ఆఫ్ డూయింగ్‌కు అడుగులు పడాలి. అంటే భూ రికార్డుల సమగ్రత, వాస్తవ దృక్పథంతో పెట్టుబడులు వస్తాయి. అందుకే ప్రభుత్వం ఆర్వోఆర్ యాక్ట్ 2024లో భూధార్ నంబర్. దీంట్లో ప్రస్తుతానికి ప్రతి భూ కమతానికి టెంపరరీ భూదార్. సర్వే పూర్తయిన తర్వాత పెర్మినెంట్ భూదార్ ఇవ్వాలని ప్రతిపాదించింది. ఇది భావి తరాలకు ఉపయోగపడే బెస్ట్ ఆప్షన్. వివాదాలను తగ్గించేందుకు అనుసరణీయమైన ప్రాక్టీస్. అందుకే దీన్ని అమలు చేయడంపై హర్షం వ్యక్తమవుతున్నది.
మనం ఎక్కడ?
నేషనల్ కౌన్సిల్ ఆఫ్ అప్లయిడ్ ఎకనామిక్ రిసెర్చ్ ప్రకారం ల్యాండ్ రికార్డ్స్ అండ్ సర్వీసెస్ ఇండెక్స్ లో మధ్యప్రదేశ్, వెస్ట్ బెంగాల్, ఒడిశా, మహారాష్ట్ర, తమిళనాడు, ఆంధ్రప్రదేశ్, కర్ణాటక, బిహార్, ఛత్తీస్‌గఢ్, రాజస్థాన్, హిమాచల్‌ప్రదేశ్ తర్వాత స్థానంలో తెలంగాణ ఉంది. జమ్ము అండ్ కశ్మీర్, సిక్కిం, చండీగఢ్, కేరళ, అసోం వెనుకబడి ఉన్నాయి. ప్రాపర్టీ రైట్స్ అలయెన్స్ ప్రకారం ఇంటర్నేషనల్ ప్రాపర్టీ రైట్స్ ఇండెక్స్‌లో భారత్ 62/125, ఏషియాలో 10/19వ స్థానంలో ఉంది. ఇందులో జ్యూడిషియల్ ఇండిపెండెన్స్, రూల్ ఆఫ్ లా, కంట్రోల్ ఆఫ్ కరప్షన్, పొలిటికల్ స్టెబిలిటీ, ప్రాపర్టీ రైట్స్ ప్రొటెక్షన్, రిజిస్టరింగ్ ప్రాసెస్, ఫైనాన్స్ యాక్సెసింగ్, పేటెంట్ ప్రొటెక్షన్, కాపీ రైట్ ప్రొటెక్షన్, ట్రేడ్ ప్రొటెక్షన్ వంటి అంశాల ప్రాతిపదికన ఈ ర్యాంకింగ్ ఇస్తున్నారు. పదేండ్లుగా ప్రాపర్టీ ట్యాక్స్, ల్యాండ్ గవర్నెన్స్ అనేవే ప్రధానాంశాలు. ల్యాండ్ రికార్డులు, ఫీల్డ్ రియాలిటీ, 20 ఏండ్ల ల్యాండ్ హిస్టరీ, భూమి హక్కుల గుర్తింపు, రక్షణ, హక్కుల బదలాయింపు వేగవంతంగా జరగడం, వివాదాల పరిష్కారానికి సరైన మెకానిజం ఏర్పాటు చేయడం, పన్నులు/రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజులు రీజనబుల్ గా ఉండడం, అన్నింటినీ పబ్లిక్ డొమెయిన్ లో పెట్టడం ద్వారానే ర్యాంకింగ్ మెరుగుపడుతుంది. అప్పుడే ఈజ్ ఆఫ్ డూయింగ్ ర్యాంకింగ్ లో మనం ముందుంటాం.