కోకాపేట, బుద్వేల్‌లో మాయాజాలం..ఇదే హెచ్ఎండీఏ తారకమంత్రం

దిశ, తెలంగాణ బ్యూరో: కోకాపేటలో ఇటీవల ఎకరం భూమి రికార్డు ధర పలికింది. రూ.100 కోట్లకు అమ్ముడుపోయింది. బుద్వేల్‌లోనూ సర్కారు స్థలాన్ని అమ్మకానికి పెట్టిన ప్రభుత్వం బేసిక్ ప్రైస్‌ను ఎకరం రూ.20కోట్లుగా నిర్ణయించింది. అయినా కంపెనీలు ఆ స్థలాలను సొంతం చేసుకునేందుకు పోటీ పడుతున్నాయి. ఈ స్థాయి ధరలకు భూములు కొనుగోలు చేస్తే లాభాలు ఎలా సాధ్యమని సామాన్య ప్రజల్లో సందేహాలు వ్యక్తమవుతున్నాయి. అయితే పెట్టుబడికి రెట్టింపు సంపాదించేలా ప్రభుత్వమే మార్గాలు చూపిస్తున్నది. ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్‌కు పరిమితులు లేకుండా ఎన్ని అంతస్తులైనా కట్టుకునేలా హెచ్ఎండీఏ ద్వారా హామీ లభిస్తున్నది. అందుకే గ్రీన్ ఫీల్డ్ గ్రోత్ సెంటర్ అంటూ బుద్వేలులోని 100 ఎకరాల వేలం పాటలోనూ అన్ లిమిటెడ్ ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్ అని పేర్కొన్నారు. ఇదొక్కటి చాలు.. పది ఫ్లోర్లకు బదులుగా 20 ఫ్లోర్లు వేసి వందల కోట్లు అదనంగా సంపాదించేందుకు. అంతేకాకుండా మల్టీపుల్ యూజ్ జోన్‌గా ల్యాండ్ కన్వర్షన్ చేశారు. అప్లయ్ కూడా చేసుకోవాల్సిన పనిలేదు. స్థలాన్ని దక్కించుకున్న వాళ్లు దాన్ని ఏ లెక్కనైనా వాడుకోవచ్చు. ఇలాంటి మహద్భాగ్యం దేశంలో మరే ఇతర నగరాల్లో దక్కదు. అందుకే డెవలపర్స్ హైదరాబాద్‌లో స్థలాలను దక్కించుకునేందుకు పోటీ పడుతున్నారు. ఒక్కో డెవలపర్‌కి పెట్టిన పెట్టుబడికి 200 శాతం లాభాలు ఆర్జించడానికి అన్ లిమిటెడ్ ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్ మంత్రం బాగా పని చేస్తున్నది. అదే ప్రభుత్వానికి, ఇతరులకు ఆదాయాన్ని సమకూరుస్తున్నది.

పలు చోట్ల హైరైజ్ బిల్డింగ్స్

కోకాపేట గోల్డ్ మైల్ లే అవుట్‌లో ఎస్ఏఎస్ క్రౌన్ పేరిట 4.5 ఎకరాల్లో 228 మీటర్ల ఎత్తులో 57 అంతస్తులు, తెల్లాపూర్‌లో ప్రముఖ రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీ మై హోం కన్‌స్ట్రక్షన్ ‘మై హోం సయూక్’ ప్రాజెక్టు పేరిట 25.37 ఎకరాల్లో 12 టవర్లు, 39 అంతస్తులతో నిర్మాణాన్ని చేపట్టారు. గచ్చిబౌలిలో ప్రెస్టేజ్ హై ఫీల్డ్స్ 35 అంతస్తులు, కొండాపూర్‌లో ఎస్ఎంఆర్ వినయ్ 35 అంతస్తులు, పుప్పాలగూడలో మై హోం అవతార్ లో 31 అంతస్తులు, మణికొండలో ల్యాంకో హిల్స్ 35 అంతస్తులు, కేపీహెచ్‌బీలో లోథా బెల్లెజ్జా 39 అంతస్తులు ఇలా భారీ నిర్మాణాలు ఉన్నాయి. ఇప్పుడు కోకాపేట, బుద్వేలులోనూ హైరైజ్ బిల్డింగ్స్ రానున్నాయి. అయితే ప్రభుత్వమే వీటిని ప్రోత్సహిస్తుండడం విస్మయానికి గురి చేస్తున్నది.

చర్చ అవసరం..

తక్కువ విస్తీర్ణంలో అధికంగా ఫ్లాట్లు నిర్మిస్తుండడం వల్ల పర్యావరణానికి విఘాతం కలుగుతున్నదనే అభిప్రాయాలు వ్యక్తమవుతున్నాయి. దేశంలోని మెట్రో నగరాల్లో అమల్లో ఉన్న నిబంధనలు ఇక్కడెందుకు లేవనే ప్రశ్నలు ఉత్పన్నమవుతున్నాయి. నగరాల్లో స్థలాలు దొరక్క ఎత్తయిన భవనాలు నిర్మిస్తారు. అప్పుడు ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్(ఎఫ్ఎస్ఐ) ఎంత ఉండాలన్న షరతులతో కూడిన అనుమతులు ఇస్తారు. మరి ఇక్కడెందుకు ఈ సిస్టం అమలు కావడం లేదనే సందేహాలు వస్తున్నాయి. హైదరాబాద్ వంటి అంతర్జాతీయ స్థాయి నగరంలో ఎఫ్ఎస్ఐ ఎంత అనేది నిర్ణయించలేదు. అందుకే ఇబ్బడిముబ్బడిగా పెరిగే హైరైజ్ బిల్డింగుల వల్ల తలెత్తే పర్యావరణ విఘాతాలపై చర్చ జరగాలని మేధావులు కోరుతున్నారు. ఈ ప్రాజెక్టులతో నగరం అందంగా ముస్తాబు కావచ్చు. కానీ విస్తారంగా భూములు, స్థలాలు ఉన్నప్పుడు వీటి అవసరం ఎంత వరకు ఉన్నదో అధికారులు, పాలకులే చెప్పాలి.

అందనంత దూరం

రంగారెడ్డి జిల్లా రాజేంద్రనగర్ మండలం బుద్వేలులో 100 ఎకరాల అమ్మకానికి హెచ్ఎండీఏ బేరానికి పెట్టింది. ఎకరం ధర రూ.20 కోట్లను అప్ సెట్ రేటుగా నిర్ణయించింది. అంటే రిజిస్ట్రేషన్ విలువ కంటే నాలుగింతలు పెంచేసింది. పైగా రూ.60కోట్లకు పైగా పలుకుతుందని అంచనా వేసింది. అంటే 12 రెట్లు అధికంగా వస్తుందన్న మాట! బుద్వేల్‌లో ఎకరం భూమి మార్కెట్ విలువ రూ.5.50 కోట్లు మాత్రమే. కానీ బేసిక్ ప్రైస్ రూ.20కోట్లుగా పేర్కొన్నది. అంటే నాలుగింతలు పెంచేసింది. తెలంగాణ రాష్ట్రం రాకముందు ఇక్కడ ఎకరం రిజిస్ట్రేషన్ విలువ రూ.7.50 లక్షలే ఉండేది. తెలంగాణ ప్రభుత్వం పెంచిన ధరల ప్రకారమే రూ.5.50 కోట్లుగా మార్చారు. అలాగే గజాల లెక్కన రిజిస్ట్రేషన్ విలువ చూసినా పీవీఎన్ఆర్ ఎక్స్‌ప్రెస్ హైవేపైన రూ.32,200 మాత్రమే ఉన్నది. రెసిడెన్షియల్ ప్లాట్లకు గజం ధర రూ.10,200 మాత్రమే ఉన్నది. అయితే హెచ్ఎండీఏ రూపొందించిన ఎకరానికి రూ.20 కోట్లుగా లెక్కిస్తే రోడ్లు పోగా మిగిలేది 2,800 గజాలే. అంటే గజం ధర రూ.71వేల పైమాటే. ఇక అది రూ.60కోట్లు పలికిందంటే గజం ధర ఎంతనేది లెక్కలు వేయడం కష్టమే.

అన్ లిమిటెడ్ ఎఫ్ఎస్ఐ

బుద్వేలులో ప్రభుత్వం ఇష్టారీతిన ప్రాజెక్టులు చేపట్టేందుకు అవకాశం కల్పిస్తున్నది. ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్‌కి పరిమితులేం లేవని స్పష్టం చేసింది. ఎన్ని ఫ్లోర్లు నిర్మించుకున్నా తమకు అభ్యంతరాలు లేదని ప్రకటించింది. అలాగే మల్టిపుల్ యూజ్ జోన్‌గా పరిగణించారు. కమర్షియల్, రెసిడెన్షియల్, రీటెయిల్, ఎంటర్‌టైన్‌మెంట్ వంటివి ఏర్పాటు చేసుకోవచ్చు. అవి కూడా ఎలాంటి రీక్లాసిఫికేషన్ ఆఫ్ ల్యాండ్ యూజ్ అవసరం లేకుండానే అని వెసులుబాటు కల్పించింది. బుద్వేల్‌లో వేలానికి సిద్ధం చేసిన 17 ప్లాట్లు 3.47 ఎకరాల నుంచి 14.33 ఎకరాల వరకు విస్తీర్ణం కలిగి ఉన్నాయి. అంటే బిల్డర్లు కూడా వేలం పాటలో పాల్గొనే అవకాశమే లేదు. కనీసం రూ.100 కోట్ల విలువైన స్థలాలను దక్కించుకునేందుకు రూ.500 కోట్లకు పైగా సవాల్ చేయగలిగే వ్యక్తులు, సంస్థలు మాత్రమే పాల్గొనగలవు.

ఎఫ్ఎస్ఐ అంటే?

ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్(ఎఫ్ఎస్ఐ) అంటే మొత్తం అంతస్తుల విస్తీర్ణం/ప్లాట్ విస్తీర్ణం. ప్లాట్ విడ్త్‌కు రెండింతలు నిర్మాణం చేసుకోవచ్చు. ప్లాట్ విస్తీర్ణం రెండువేల చ.అ. అనుకుంటే నిర్మాణ విస్తీర్ణం 4,000 చదరపు అడుగులు ఉండాలి. అంటే ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్ = 4,000/2000=2. అయితే ఎలాంటి నిబంధనలు లేకుండా హైదరాబాద్‌లో ఏ రేంజ్‌లో కట్టుకోవడానికి అనుమతులు లభిస్తున్నాయో అంచనా వేసుకోవచ్చు.

నగరాల్లో ఎఫ్ఎస్ఐ

నగరం ఎఫ్ఎస్ఐ

బెంగుళూరు 1.75–3.35

చెన్నై 1.5–2

ఢిల్లీ 1.2–4

గుర్ గామ్ 1–1.45

అహ్మదాబాద్ 1.2–1.8

పూణె 1.5–2.5

ముంబై 1.33–2.5

హైదరాబాద్ 9–10

– తాజాగా చేపట్టిన ప్రాజెక్టుల నిర్మాణాల తీరును పరిశీలిస్తే హైదరాబాద్‌లో ఎఫ్ఎస్ఐ 10కి పైగానే ఉందని నిపుణులు చెబుతున్నారు.